Cần Thơ: Dự án chung cư DREAM HOUSE có huy động vốn trái phép?!

Đại dịch COVID-19 bùng phát đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến thị trường bất động sản. Lượng giao dịch sụt giảm song vẫn xuất hiện nhiều vi phạm trong hoạt động kinh doanh. Trong đó có những dự án chưa đủ tính pháp lý, chưa được phép mở bán nhưng chủ đầu tư đã thu tiền đặt cọc, giữ chỗ, hứa mua, bán.

Dự án chung cư Nhịp Điệu Xanh- DREAM HOUSE đang có dấu hiệu huy động vốn trái luật bằng chiêu thức “Phiếu đăng ký giữ chỗ chung cư Nhịp Điệu Xanh” là một ví dụ.

Theo Luật Kinh doanh bất động sản, dự án chỉ được phép mở bán, thu tiền của khách hàng khi đã hoàn thành xong thủ tục pháp lý và xây xong phần móng (đối với chung cư) và hạ tầng kỹ thuật (đối với nhà thấp tầng).

Theo Điều 55, Luật Kinh doanh bất động sản, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định: “Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó. Trước khi bán, cho thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai thì phải có văn bản thông báo cho cơ quan Nhà nước cấp tỉnh về việc nhà đủ điều kiện bán, cho thuê mua”.

“Nóng”chuyện nhận đặt cọc “bán giấy lấy tiền” khi chưa hoàn thiện

Dự án chung cư Nhịp Điệu Xanh- DREAM HOUSE, được quảng cáo rầm rộ và ký nhận đặt cọc giữ chỗ bằng hình thức “Phiếu đăng ký giữ chỗ chung cư Nhịp Điệu Xanh ”. Đây rõ ràng là “chiêu mới” để huy động vốn khi dự án chưa được phép mở bán vì tại thời điểm này, chưa có bất kỳ hạng mục nào của dự án được triển khai. Mọi việc còn ngổn ngang, thậm chí gần như… bỏ hoang vì cây cỏ mọc lan tràn ngay trên đất dự án.

Chung cư Nhịp Điệu Xanh- DREAM HOUSE tọa lạc tại đường Nguyễn Văn Quang, khu dân cư Nam Long, phường Hưng Thạnh, quận Cái Răng (TP Cần Thơ). Chung cư có quy mô diện tích 2,9ha, với 181 căn hộ, 7 căn shophouse. Tính tới thời điểm hiện tại, Dự án Chung cư Nhịp Điệu Xanh vẫn đang là một bãi đất trống, cây mọc um tùm, cơ sở hạ tầng, các hạng mục của dự án vẫn ngổn ngang, chưa được hoàn thiện... Thế nhưng, chủ đầu tư Công ty cổ phần Kiến trúc Nhịp Điệu Xanh đã quảng cáo rầm rộ và thu tiền của khách hàng qua "Phiếu đăng ký giữ chỗ căn hộ chung cư Nhịp Điệu Xanh" với mỗi căn hộ là 100 triệu đồng.

“Phiếu đặt cọc, phiếu giữ chỗ” là trái Luật

Doanh nghiệp không thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng, mua bán mà lập các giây tờ khác (giấy đặt cọc, phiếu giữ chỗ - PV) để thu tiền trước của khách hàng, thì có đúng luật hay không? Liên quan đến vấn đề này chúng theo quy định pháp luật, do điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật buộc các chủ đầu tư phải hoàn tất mới có quyền xác lập hợp đồng kinh doanh nên hiện nay nhiều doanh nghiệp cố tình “lách luật” để huy động vốn. Đó là các loại giao dịch ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, hợp đồng góp vốn, ký quỹ, đặt cọc, mua bán tương lai… hoặc các hình thức bằng văn bản giao dịch khác nhưng thực chất đối tượng giao dịch là mua bán Chung cư trong dự án. Tôi nói ngay rằng, tất cả các loại hình thức giao dịch như thế khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch, là đều trái pháp luật.

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của pháp luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép

Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015 và Điều 9 của thông tư số 19/2016 đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/nhà thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải thông báo đầy đủ điều kiện bán của Sở.

Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chưa thực hiện tủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận là trái quy pháp luật. Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền cọc để giữ chổ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 19 của Nghị định 99/2015 cũng quy định về việc cấm áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên, đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở...

Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở - tài sản gắn liền với đất, mua bán căn hộ, khi đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào giao dịch, là đúng quy định pháp luật. Còn lại các loại hợp đồng, văn bản giao dịch khác khi chưa đủ điều kiện như nói trên, đều là trái quy định pháp luật.

Việc chế tài xử phạt hành vi huy động vốn trái phép tại các dự án bất động sản, theo Điểm a, Khoản 3, Điều 57 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến, kinh doanh khoáng sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở, với hành vi vi phạm trên, chủ đầu tư sẽ bị phạt tiền từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng.

Theo đó, cần phải có những chế tài nghiêm minh hơn nữa dành cho chủ đầu tư vi phạm. Bởi, mức phạt hiện tại là quá thấp so với số tiền mà chủ đầu tư huy động được từ việc rao bán dự án. Có tình trạng doanh nghiệp sẵn sàng “phớt lờ” những quy định của pháp luật, nhằm đạt được mục đích, đẩy mọi rủi ro cho khách hàng gánh chịu.

Nếu các dự án chưa đủ điều kiện giao dịch mà cố tình xác lập giao dịch nhằm huy động vốn, thì cơ quan chức năng cần thanh tra dự án, xác minh làm rõ các sai phạm để xử lý nghiêm, đảm bảo một thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh, tránh rủi ro cho người mua.

Chúng tôi sẽ tiếp tục thông tin !