Cần Thơ: Khi dự án bị… điều chỉnh quy hoạch!

Khi đất công viên, trường học biến thành đất ở!

Khu tái định cư Phú An (phường Phú Thứ, quận Cái Răng) có quy mô gần 60 ha thuộc Khu đô thị Nam Cần Thơ, do Công ty CP Phát triển nhà Cần Thơ làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư hơn 554 tỷ đồng.

Từ ngày khởi công dự án đã qua ít nhất 3 lần điều chỉnh quy hoạch. Cụ thể, lần thứ nhất vào tháng 11/2015, UBND thành phố đã duyệt điều chỉnh tổng diện tích gần 10 ha tại 7 vị trí thuộc dự án. Việc điều chỉnh nhằm phù hợp hiện trạng triển khai đầu tư tuyến đường Võ Nguyên Giáp, phù hợp phương án giao thông tuyến đường A6 theo Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/2.000 Khu đô thị Nam Cần Thơ, chuyển đổi chức năng để bổ sung đất xây dựng nhà ở liên kế.

Lần thứ hai vào tháng 10/2016, UBND thành phố duyệt điều chỉnh chức năng lô đất ký hiệu 02 (diện tích 9.458 m2) từ đất xây dựng cửa hàng bách hóa thành đất có chức năng quy hoạch xây dựng nhà ở liên kế để kịp thời cung cấp nền phục vụ công tác bố trí tái định cư. Đồng thời, điều chỉnh vị trí công trình cửa hàng bách hóa từ vị trí lô đất ký hiệu 02 sang vị trí lô đất ký hiệu 01 nhằm đảm bảo hệ thống dịch vụ đô thị của cư dân trong khu tái định cư và phạm vi lân cận.

Lần thứ ba vào tháng 9/2018, TP Cần Thơ đã duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 bằng Quyết định 2211/QĐ-UBND. Diện tích quy hoạch dự án này từ 56 ha lên hơn 58 ha. Đồng thời điều chỉnh chức năng một số lô đất thuộc dự án để phù hợp với quy hoạch. Theo đó, phạm vi và quy mô điều chỉnh quy hoạch bao gồm lô đất công trình dịch vụ thương mại (khu nhà ở cao tầng kết hợp với dịch vụ thương mại) có diện tích hơn 2 ha, tiếp giáp các tuyến đường Võ Nguyên Giáp, A1, A2 và B1. Hệ số sử dụng đất của khu đất được điều chỉnh từ 2 - 5 thành 13.

Theo giải thích của cơ quan tham mưu, lý do điều chỉnh nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, tăng chiều cao xây dựng của công trình, đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị, cảnh quan kiến trúc đô thị đồng bộ cho khu vực. Thế nhưng, so với dự án được duyệt ban đầu, diện tích đất ở tăng 16.169m2. Khu vực đất giáo dục dành xây 2 trường mẫu giáo, đất công viên cây xanh ven rạch Cái Sâu biến thành đất ở.

Một trong những lý do điều chỉnh đất công viên thành đất ở là để đáp ứng nhu cầu tái định cư tại chỗ cho việc giải phóng mặt bằng để xây dựng công viên. Thế nhưng, theo báo cáo số 863/BC-UBND ngày 11/11/2021 của UBND quận Cái Răng, diện tích đất ở bàn giao để bố trí tái định cư là 52.778m2, chỉ hơn phân nửa diện tích phải bàn giao theo chủ trương ban đầu là 91.228m2!

Công viên thành cửa hàng bách hoá, bãi xe thành đất ở!

Dự án Khu tái định cư thứ hai của quận Cái Răng là Tân Phú, thuộc phường Tân Phú có tổng diện tích gần 360.000m2, vốn đầu tư hơn 308 tỷ đồng, do Công ty CP phát triển nhà Cần Thơ làm chủ đầu tư.

Ngày 26/7/2019 UBND thành phố Cần Thơ phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 Khu tái định cư Tân Phú bằng Quyết định 1791/QĐ-UBND. Theo đó, đã điều chỉnh diện tích đất thương mại dịch vụ, nhà chung cư, đa chức năng, đất biệt thự thành đất ở, đưa số nền đất ở liên kế từ 798 nền lên 1.227 nền. Việc điều chỉnh bỏ nhà chung cư thay đổi thành đất ở liền kề liệu có đúng với quy định tại Khoản 4, Điều 14 Luật Nhà ở năm 2014, “đối với đô thị loại đặc biệt, loại 1 và loại 2 thì chủ yếu phát triển nhà chung cư và xây dựng nhà ở để cho thuê”?

Trong khi đó, theo Chương trình phát triển nhà ở TP Cần Thơ đến năm 2020 thì “Tỉ lệ căn hộ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại các quận trên địa bàn thành phố phải đạt trên 60% tổng số đơn vị nhà ở được xây mới. Tỉ lệ nhà ở cho thuê phải đạt tối thiểu 30% tổng quỹ nhà ở”.

Giải thích sự bất cập này, tại Tờ trình 1792/TTr-SXD ngày 18/7/2019 Sở Xây dựng TP Cần Thơ cho rằng “nhằm tạo quỹ nền phục vụ nhu cầu tái định cư cho thành phố”. Thế nhưng, tại dự án Khu tái định cư Tân Phú, số nền tái định cư mà chủ đầu tư phải giao cho Nhà nước theo chủ trương ban đầu là 614 nền nhưng sau “điều chỉnh” chỉ giao có 499 nền!

Việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết 1/500 Khu tái định cư Tân Phú cũng không đúng với quy hoạch chi tiết xây dựng 1/2000 Khu đô thị Nam Cần Thơ được duyệt tại Quyết định 1089/QĐ-UBND ngày 4/5/2011 do điều chỉnh một phần công viên ven rạch (6.945m2) thành cửa hàng bách hoá, bãi xe công cộng! Trong khi đó, điều chỉnh bãi xe công cộng, dịch vụ thương mại có diện tích 18.044m2 thành đất ở, còn diện tích công viên lại điều chỉnh sang vị trí khác.

Chính sự thay đổi này đã làm “biến dạng” Khu đô thị Nam Cần Thơ vốn được quy hoạch vị trí này là công viên cây xanh dọc kênh rạch để đảm bảo cách thức tổ chức hành lang sinh thái bằng giải pháp “kết hợp giữa công viên khu ở, công viên dọc kênh rạch, cây xanh dọc theo các tuyến trục cảnh quan chính tạo nên mạng lưới không gian xanh phủ khắp không gian đô thị”

(Còn tiếp)