Chi phí chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất thổ cư

Theo Luật sư Nguyễn Văn Đồng, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, chuyển mục đích sử dụng đất là sự thay đổi về mục đích sử dụng đất so với loại đất ban đầu bằng quyết định hành chính trong trường hợp phải xin phép hoặc chỉ cần đăng ký đất đai trong trường hợp không phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Theo quy định tại khoản 1, Điều 57, Luật Đất đai năm 2013, những trường hợp chuyển mục đích phải xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền gồm: Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm; Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp; Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất; Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở...

UBND cấp huyện có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đối với hộ gia đình, cá nhân.

Khi chuyển đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở), thì người dân phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định. Cụ thể:

Nếu chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở (đất ở và đất nông nghiệp xen lẫn với nhau trong cùng thửa đất), theo quy định tại điểm a, khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở theo quy định tại khoản 6 Điều 103 Luật Đất đai sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Nếu chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở (xem phần nguồn gốc sử dụng đất tại trang 2 của Giấy chứng nhận sẽ biết khi nào là đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất), theo quy định tại điểm b, khoản 2, Điều 5, Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp này, tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp).

Nếu chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất. Tại Điều 69, Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Đối chiếu quy định pháp luật nêu trên, có thể thấy pháp luật đất đai chỉ quy định cách tính, không ấn định số tiền cụ thể. Để tính được số tiền phải nộp thì người dân cần phải biết những thông tin như: Vị trí thửa đất; giá đất ở của thửa đất đó; giá đất của loại đất đang sử dụng theo từng vị trí (Cụ thể: Giá đất là giá do các tỉnh, thành quy định trong bảng giá đất. Để tính được số tiền phải nộp là vấn đề phức tạp vì mỗi thửa đất có vị trí khác nhau, giá đất cũng khác nhau, mỗi vị trí trong từng thửa đất cũng có giá khác nhau (vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4).

Theo Luật sư, hiện nay Luật Đất đai năm 2024 mới chưa có hiệu lực thi hành, chưa có văn bản hướng dẫn, nên từ nay đến trước 01/01/2025 người dân vẫn áp dụng các quy định cũ của Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn để thực hiện quyền, nghĩa vụ và thủ tục liên quan đến quyền sử dụng đất.