Chung cư cũ bị nứt, nghiêng do bão: Trách nhiệm thuộc về ai?

Trong thông báo triển khai Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 98/2024-NĐ-CP, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết nhiều tỉnh thành phía Bắc bị ảnh hưởng rất lớn bởi siêu bão Yagi, gây thiệt hại rất lớn về người và tài sản. Trong đó, tại một số tỉnh thành, nhiều nhà chung cư cũ đã có hiện tượng nứt, nghiêng, không còn đảm bảo an toàn để tiếp tục sử dụng.

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện cả nước có khoảng 2.500 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1994, tập trung ở Hà Nội và TP HCM. Trong đó, nhiều tòa theo kết quả kiểm định đã thuộc diện cải tạo, xây dựng lại. Riêng tại Hà Nội, Sở Xây dựng cho biết có 1.579 chung cư cũ, xây dựng trong giai đoạn 1960-1992. Hàng chục chung cư trong số đó đang đối mặt tình trạng nguy hiểm ở mức độ D nhưng vẫn có người ở.

Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty luật SBLaw nhận định, việc nhà chung cư nói chung và chung cư cũ nói riêng xuất hiện các vấn đề như thấm dột, nứt tường, thậm chí sập trần trong trận bão số 3 vừa qua tiềm ẩn nguy cơ mất an toàn cho người sử dụng trách nhiệm của các bên liên quan sẽ phải xem xét theo từng trường hợp cụ thể.

Đối với nhà chung cư cũ, sử dụng lâu năm do nhà nước đầu tư trước đây nếu đã có kết quả kiểm định mức độ nguy hiểm cấp 3, 4, tức thuộc diện phải di dời để xây dựng lại nếu người dân vẫn chưa chấp hành dù vì lý do nào thì nếu có tai nạn không mong muốn xảy ra do thiên tai thì trách nhiệm thuộc về người dân.

Đối với những nhà chung cư cũ còn đủ tiêu chuẩn để ở, chưa phải phá dỡ xây dựng lại thì trách nhiệm theo dõi chất lượng công trình thuộc về người dân, ban quản trị nhà, khu chung cư và chính quyền địa phương. Nếu có những dấu hiệu xuống cấp thì cần có sự thông báo, phối hợp giải quyết, kiểm định chất lượng, lên phương án cải tạo, di dời nếu cần thiết.

Đối với nhà chung cư mới xây dựng, nếu các nhà chung cư bị hư hại do các vấn đề như nứt tường, thấm dột, hoặc sập trần, trách nhiệm có thể thuộc về nhiều bên khác nhau, bao gồm cả chủ đầu tư, nhà thầu, đơn vị giám sát, và cơ quan quản lý nhà nước.Trong bão Yagi vừa qua, nhiều chung cư mới xây dựng cũng có hiện tượng hư hỏng gây mất an toàn cho người dân.

Khi xảy ra các sự cố trên, trách nhiệm chính sẽ thuộc về các đơn vị thiết kế kết cấu và đơn vị thi công xây dựng, nói cách khác là nhà thầu thi công. Họ có trách nhiệm tính toán và thiết kế các kết cấu bao che như cửa kính, vách kính để chịu được các tải trọng gió, áp lực bão, đồng thời thi công theo đúng thiết kế và quy chuẩn xây dựng. Tuy nhiên, trong thiết kế kết cấu đang có tình trạng để nhà thầu thi công tự chọn vật liệu, dẫn đến chất lượng không đảm bảo. Nhà thầu thi công sau khi chế tạo và lắp dựng xong cửa/vách kính, có thể lập bản vẽ hoàn công và việc này được hợp pháp hóa bằng cách đưa bản vẽ này cho nhà thầu thiết kế ký.

Ngoài ra, chung cư bị sập trần, nứt tường cho thấy việc thi công, giám sát đều “ẩu”. Đơn vị giám sát lại có vai trò kiểm tra và đảm bảo rằng quá trình thi công diễn ra theo đúng tiêu chuẩn kỹ thuật và thiết kế được phê duyệt. Để xảy ra tình trạng trên, cho thấy quá trình giám sát không chặt chẽ.

Dù vậy, để có thể xem xét trách nhiệm của từng bên, ở mỗi công trình bị hư hỏng cần có sự tham gia của đơn vị giám định độc lập, kết quả giám định độc lập sẽ là căn cứ để xem xét trách nhiệm của các bên gồm có chủ đầu tư, nhà thầu thi công và đơn vị tư vấn giám sát. Chủ đầu tư thường viện dẫn các lý do khách quan như: điều kiện thời tiết, thiên tai hay cụ thể gần nhất là bão Yagi... để né tránh trách nhiệm. Trong những tình huống như vậy, cư dân có thể thực hiện các biện pháp sau để xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan và bảo vệ quyền lợi của mình.

Đầu tiên, cư dân chung cư cần thu thập bằng chứng về tình trạng chất lượng chung cư. Cư dân có thể chụp ảnh, quay phim các khu vực bị hư hỏng như nứt tường, thấm dột, hoặc trần sập. Bằng chứng về các thiệt hại sẽ là cơ sở quan trọng trong việc khiếu nại sau này. Cần yêu cầu ban quản lý chung cư lập biên bản ghi nhận các vấn đề về chất lượng công trình, với sự tham gia của đại diện cư dân và các bên liên quan (nếu có thể).

Thứ hai, cư dân có thể yêu cầu chủ đầu tư hoặc tự thuê đơn vị kiểm định độc lập (có thể là công ty kiểm định xây dựng hoặc các chuyên gia có chứng nhận) để đánh giá chất lượng công trình và xác định nguyên nhân các sự cố. Kết quả kiểm định này sẽ giúp xác định liệu hư hỏng là do lỗi thiết kế, thi công kém, hay các yếu tố thời tiết.

Thứ ba, cư dân cần xem kỹ hợp đồng mua bán căn hộ cũng như các quy định pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư để biết rõ về trách nhiệm của chủ đầu tư và cư dân. Từ đó, so sánh với thực tế để xác định rõ trách nhiệm của từng bên.

Thứ tư, thông qua ban quản trị, là đại diện của cư dân chung cư, gửi văn bản yêu cầu chủ đầu tư giải quyết vấn đề, đính kèm bằng chứng về sự cố và yêu cầu họ sửa chữa. Văn bản này nên được gửi có ký nhận hoặc qua các kênh chính thức để làm cơ sở pháp lý trong trường hợp phải giải quyết tranh chấp sau này.