Long An: Chủ đầu tư dự án Dragon Pearl có huy động vốn trái phép?
Dự án Dragon Pearl do Công ty cổ phần Bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư, Công ty cổ phần Đầu tư bất động sản Phúc Thịnh Land phân phối, đang cho quảng cáo rầm rộ và ký nhận đặt cọc giữ chỗ bằng “Giấy xác nhận tiền thành ý”.
Đây chính là “chiêu mới” để lách luật huy động vốn khi dự án chưa được phép mở bán.
"Nóng" chuyện "bán giấy lấy tiền"khi chưa hoàn thiện
Tên chính xác của dự án này là Khu dân cư Đức Hòa Đông do Công ty Cổ phần Bất động sản Đức Hòa Đông làm chủ đầu tư, theo Quyết định chủ trương đầu tư số 423/QĐ-UBND ngày 29/01/2019 của UBND tỉnh Long An và Quyết định 588/QĐ-UBND ngày 21/01/2021 về việc cho phép Công ty Cổ phần Bất động sản Đức Hòa Đông thuê đất và giao đất (đợt 1). Trong khi đó, khi quảng cáo rao bán, dự án biến thành Dragon Pearl quy mô gần 49ha với gần 1.800 sản phẩm đất nền.
Trên thực tế, tại thời điểm mở bán là giữa tháng 12/2021, dự án Dragon Pearl vẫn đang là một bãi đất trống, cây mọc um tùm, cơ sở hạ tầng, các hạng mục của dự án vẫn ngổn ngang, chưa được hoàn thiện. Thậm chí, nhiều vị trí tại dự án còn chưa được san lấp mặt bằng, ngoại trừ những tuyến đường được bơm cát, đổ đá để làm đường đi.
Thế nhưng, Công ty Cổ phần Đầu tư Bất động sản Phúc Thịnh Land (Phúc Thịnh Land) là đơn vị phân phối độc quyền đã quảng bá rầm rộ và rao bán, thu tiền của khách hàng qua “Giấy xác nhận tiền thành ý” hay “Phiếu đăng ký quyền ưu tiên mua sản phẩm dự án Khu dân cư Đức Hòa Đông” với mỗi nền là 50 triệu đồng.
Theo Quyết định số 423/QĐ-UBND ngày 29/01/2019 của UBND tỉnh Long An về chấp thuận chủ trương đầu tư dự án khu dân cư Đức Hòa Đông là yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và xây dựng nhà ở để bán.
Không có cái gọi là “Giấy xác nhận tiền thành ý”
Doanh nghiệp không thực hiện việc lập hợp đồng chuyển nhượng, mua bán mà lập các loại hợp đồng khác (Giấy xác nhận tiền thành ý - PV) để thu tiền trước của khách hàng, thì có đúng luật hay không? Liên quan đến vấn đề này, Luật sư Trần Thị Minh, Đoàn Luật sư TP Cần Thơ cho biết, do điều kiện nghiêm ngặt của pháp luật buộc các chủ đầu tư phải hoàn tất mới có quyền xác lập hợp đồng kinh doanh nên hiện nay nhiều doanh nghiệp cố tình “lách luật” để huy động vốn. Đó là các loại giao dịch ký hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng hợp tác, ký quỹ, đặt cọc, mua bán tương lai… hoặc các hình thức bằng văn bản giao dịch khác nhưng thực chất đối tượng giao dịch là mua bán đất nền trong dự án. Tôi nói ngay rằng, tất cả các loại hình thức giao dịch như thế khi dự án chưa đủ điều kiện giao dịch, là đều trái pháp luật.
Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã cấm việc kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy định của luật và huy động, chiếm dụng vốn trái phép.
Theo đó, căn cứ Điều 69 Luật Nhà ở; Khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản; Điều 19 của Nghị Định 99/2015 và Điều 9 của Thông tư số 19/2016 đã quy định: Nếu chủ đầu tư ký hợp đồng huy động vốn để phát triển nhà ở thì phải có biên bản nghiệm thu hoàn thành xong phần móng (đối với nhà chung cư/nhà hỗn hợp) hoặc phải có biên bản nghiệm thu về việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng tương ứng theo tiến độ dự án (đối với nhà ở liền kề/thấp tầng) và chủ đầu tư phải nộp hồ sơ hợp lệ đề nghị Sở Xây dựng chấp thuận được phép bán và phải có thông báo đủ điều kiện bán của Sở.
Như vậy, việc ký hợp đồng huy động vốn mà chưa thực hiện thủ tục nộp hồ sơ lên Sở Xây dựng xin chấp thuận cho phép huy động vốn theo quy định là trái pháp luật. Ngoài ra, đã có quy định của pháp luật không cho phép chủ đầu tư ký thỏa thuận đặt tiền để giữ chỗ mua bất động sản. Cụ thể, căn cứ Điểm a, Khoản 2, Điều 19 của Nghị định số 99/2015 cũng quy định về việc cấm áp dụng hình thức huy động vốn để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở…
Theo Luật sư Trần Thị Minh cho biết thêm, chỉ có loại Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở - tài sản khác gắn liền với đất, mua bán căn hộ, khi đủ điều kiện đưa sản phẩm bất động sản vào giao dịch, là đúng quy định pháp luật. Còn lại các loại hợp đồng, văn bản giao dịch khác khi chưa đủ điều kiện như nói trên, đều là trái quy định pháp luật. Trong kinh doanh dự án bất động sản, không có loại văn bản nào xác lập để nhận tiền gọi là “Giấy xác nhận tiền thành ý” cả.
Tôi cho rằng, nếu các dự án chưa đủ điều kiện giao dịch mà cố tình xác lập giao dịch nhằm huy động vốn, thì cơ quan chức năng cần thanh tra dự án, xác minh làm rõ các sai phạm để xử lý nghiêm, đảm bảo một thị trường kinh doanh bất động sản minh bạch, lành mạnh, tránh rủi ro cho người.
