Dự án pháp lý ‘mập mờ’, DOJI Land bán gì trên đất Hạ Long?

Những cao ốc “băm nát” đô thị biển Hạ Long

Sở hữu vị trí đắc địa số 1 Bến Đoan và hướng nhìn ra vịnh Hạ Long nên dự án The Sapphire Residence Hạ Long của Tập đoàn DOJI rất thu hút khách hàng tìm mua căn hộ tại đây. Tuy nhiên, nhiều người mua đã băn khoăn về thông tin quy hoạch chi tiết của dự án và vấn đề cấp sổ đỏ căn hộ đang khá “tù mù”.

Tháng 3/2017, UBND tỉnh Quảng Ninh đã chấp thuận chủ trương đầu tư dự án nhà ở Khu dịch vụ cao cấp Bến Đoan tại TP Hạ Long (Khối công trình HH01, HH02, HH05, HH06) cho Công ty CP Tập đoàn Vàng bạc đá quý DOJI với diện tích hơn 36.000 m2. Đây là khu đất thuộc dự án 26 ha của Tập đoàn Vingroup mà DOJI nhận chuyển nhượng lại trước đó.

Theo quy hoạch được cấp cho Vingroup, khu đất này gồm 4 lô đất (từ HH01 đến HH04) có chức năng làm khách sạn – thương mại (cao từ 30-40 tầng) và 2 lô HH05-HH06 chức năng thương mại dịch vụ kèm chung cư (cao 30 tầng). Trong đó, chỉ có hơn 1,5 ha (gồm lô HH05 và HH06) là giao đất có thu tiền sử dụng đất, còn gần 2,08 ha là đất thuê trả tiền một lần với thời hạn 49 năm (hạn đến năm 2066). 

DOJI đã giao cho đơn vị thành viên - Công ty TNHH Đầu tư bất động sản DOJI (DOJI Land) cùng triển khai đầu tư dự án khu nhà ở Bến Đoan và xin điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Hiện nay, DOJI giới thiệu rằng quy mô diện tích dự án lên tới 47.700m2.

Theo Giấy phép xây dựng số 389/GPXD-SXD ngày 9/8/2017, chủ đầu tư được phép xây dựng 2 toà tháp S1 (ô đất HH05) và toà S2 (HH06). Tổng diện tích của hai ô đất là 4.553m2 với chiều cao công trình tối đa là 109m2 (cao 31 tầng). Tổng diện tích sàn xây dựng phần thân là 139.757m2.

Đến nay toà S1 đã xây dựng xong, đi vào hoạt động với 621 căn hộ (mật độ 25 căn hộ/sàn), ngoài ra còn có các căn penthouse, sky villa, shop office…

Còn toà S2 đang được thi công cấp tập, hiện đã xây vượt tầng 20/31. Mặc dù hai ô đất có diện tích gần bằn nhau 2.273m2, nhưng mật độ căn hộ toà S2 lên tới 34 căn/sàn, tăng thêm 36% so với toà S1. Cùng với hàng chục căn penthouse, sky villa… thì tổng số lượng căn S2 được giới thiệu chào bán lên hơn 1.008 căn hộ.

Hiện, chưa rõ Sở Xây dựng tỉnh Quảng Ninh đã điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500, thay đổi thiết kế tăng số lượng căn hộ của dự án Sapphire Hạ Long hay chủ đầu tư tự “cơi nới” thêm? Bởi thực tế DOJI đã chia nhỏ căn hộ tới 35m2, lớn nhất 130m2, mỗi sàn bố trí tới 34 căn hộ. Các căn hộ toà S2 được chào bán dưới hình thức là Condotel (căn hộ lai khách sạn) mà vấn đề pháp lý sở hữu còn chưa rõ ràng.

Ngoài ra, hai ô đất HH01 và HH02, theo quy hoạch trước đó cấp cho Vingroup là đất thuê có thời hạn 49 năm để xây dựng toà tháp đôi khách sạn, thương mại với chiều cao 40 tầng. Hai toà tháp này sẽ chắn gần hết tầm nhìn hướng biển của toà S2. Nếu DOJI tiếp tục triển khai xây 2 toà tháp với hàng nghìn căn hộ nữa thì khu vực Bến Đoan sẽ trở nên “khó thở” bởi mật độ cao ốc dầy đặc.

Do dự án Sapphire Hạ Long hiện nằm án ngữ ở trước mặt biển vịnh Hạ Long, dọc trục đường trung tâm nên mật độ xây dựng nhà ở cao tầng dầy đặc sẽ tăng áp lực quá tải lên hạ tầng giao thông, giáo dục, y tế cho khu vực này, nhất là khi tất cả dự án Bến Đoan hoàn thành, đi vào vận hành.

Điều khó hiểu hơn, sau khi báo chí phản ánh những lùm xùm về dự án của DOJI, các thông tin về điều chỉnh quy hoạch 1/500, giấy phép xây dựng của dự án này dường như đã “biến mất” khỏi hệ thống dữ liệu của Sở Xây dựng và UBND tỉnh Quảng Ninh!

Ai cấp sổ đỏ cho condotel?

Thời gian qua, nhiều nhân viên môi giới đã tiếp thị, tư vấn khách hàng về dự án Sapphire Hạ Long theo mô hình kinh doanh căn hộ condotel, kèm theo các cam kết hấp dẫn như: tất cả căn hộ được cấp sổ đỏ sở hữu vĩnh viễn, được nhận 15 đêm nghỉ dưỡng, chia sẻ lợi nhuận 90/10…

Đến nay, theo Giấy phép xây dựng 389/GPXD-SXD, hai toà chung cư S1 và S2 nằm trên ô đất HH05 và HH06, là đất ở theo quy hoạch cũ. Còn hai toà khách sạn nằm trên đất thuê 49 năm hiện chưa rõ DOJI đã chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào?

Theo quy định pháp luật, các công trình xây dựng trên loại đất thương mại dịch vụ, khách sạn… sẽ không được cấp sổ đỏ vĩnh viễn mà chỉ sử dụng có thời hạn theo dự án. Hơn nữa, loại hình căn hộ condotel vẫn chưa có quy định pháp lý rõ ràng, khiến người mua có nguy cơ rủi ro.

Do đó, các thông tin về dự án Sapphire Hạ Long được quảng cáo không rõ ràng, nhân viên bán hàng tư vấn kiểu “mập mờ đánh lận con đen” khiến người mua nhầm tưởng tất cả các toà căn hộ đều có sổ đỏ sở hữu vĩnh viễn.

Thậm chí, TPBank – ngân hàng tài trợ vốn vay mua nhà tại dự án The Sapphire Residence Hạ Long – đã công bố chắc nịch: “toàn bộ căn hộ tại dự án được cấp sổ đỏ với thời hạn sử dụng lâu dài và được đăng kí hộ khẩu”. Ngân hàng Vietcombank – Chi nhánh Thăng Long cũng thực hiện cho vay mua căn hộ tại dự án này với mức tài trợ tới 70% giá trị căn hộ.

Về góc độ pháp lý, các luật sư cho rằng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sổ hộ khẩu đối với loại hình condotel là rất khó khăn, địa phương nào cấp sổ đỏ sở hữu condotel lâu dài là vi phạm quy định. Thực tế, một số địa phương đã “lách” quy định pháp luật để cấp sổ cho người mua căn hộ condotel với điều kiện “căn hộ không hình thành đơn vị ở” nhưng đã bị cơ quan có thẩm quyền “tuýt còi” vì vi phạm pháp luật.

Việc chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư nhưng lại khai thác cho thuê nghỉ dưỡng như khách sạn cũng là hành vi bị cấm. Vì Luật Nhà ở quy định rõ là cấm sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.

Hiện chưa rõ tỉnh Quảng Ninh sẽ vận dụng quy định pháp luật nào để có thể cấp sổ đỏ vĩnh viễn cho các căn hộ condotel, căn hộ 49 năm tại dự án của DOJI khi mà hàng nghìn sản phẩm đã được bán cho người dân?