Pháp luật quy định thế nào về việc đặt cọc mua chung cư?

Theo Thạc sĩ, Luật sư Nguyễn Đức Hùng, PGĐ Công ty Luật TNHH TGS, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, giao dịch mua chung cư không phải hiếm thấy trên thị trường bất động sản hiện nay. Có nhiều người chọn mua chung cư mới (đã được cấp Sổ hồng) từ các chủ đầu tư, chung cư cũ sang tay từ cá nhân khác hoặc chung cư hình thành trong tương lai từ các chủ đầu tư hoặc công ty bất động sản.

Trong đó, đặt cọc là một trong các giao dịch phổ biến được nhiều người khá ưa chuộng khi chỉ cần đưa trước cho bên bán một số tiền nhất định để “giữ chỗ” cho việc sẽ mua căn hộ chung cư sau này.

Về việc đặt cọc, khoản 1, Điều 328, Bộ luật Dân sự định nghĩa như sau: "Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Đây được xem là biện pháp bảo đảm cho việc chắc chắn người mua sẽ thực hiện mua căn hộ chung cư đã ưng ý.

Thực tế, có thể kể đến một số hình thức đặt cọc mua chung cư phổ biến hiện nay như sau:

- Đặt cọc để sau đó ký hợp đồng mua bán: Đây là hình thức phổ biến hiện nay bởi giao dịch mua bán chung cư hiện nay diễn ra rất phổ biến. Người mua và người bán thoả thuận về viêc đặt cọc để đảm bảo cho việc sau một khoảng thời gian sẽ ký kết hợp đồng mua bán chung cư.

Lý do để các bên chọn đặt cọc mà không chọn “mua đứt” luôn có thể kể đến:

+ Bên mua cần một khoảng thời gian để chuẩn bị đủ tiền mua căn hộ.

+ Các bên tại thời điểm đặt cọc chưa có đủ điều kiện hoặc giấy tờ để ký hợp đồng mua bán nhưng đã chắc chắn mua căn hộ…

- Đặt cọc sớm để giữ chỗ mua chung cư với chủ đầu tư: Thường trường hợp này là các căn chung cư trong dự án chưa hoàn thành và chưa được bàn giao nhưng người mua muốn có một căn hộ ưng ý thì phải đặt cọc trước để giữ chỗ đến khi dự án hoàn thành thì sẽ được ưu tiên mua.

Theo đó, người mua có thể phải đặt cọc 20 - 30% giá trị của căn chung cư. Tuy nhiên, do các dự án này thường chưa xong phần móng, cơ sở hạ tầng nên việc đặt cọc này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro như thời gian mở bán có thể không giống như cam kết của chủ đầu tư. Thậm chí nhiều dự án còn bị “treo” rất nhiều năm không hoàn thành…

Do đó, có thể thấy, hiện nay có rất nhiều hình thức đặt cọc mua chung cư nhưng để chọn được biện pháp đảm bảo an toàn thì người mua cần phải nắm chắc các thủ tục theo quy định để đảm bảo quyền lợi của mình.

Làm sao để lấy lại tiền đặt cọc mua chung cư?

Khi các bên có thoả thuận đặt cọc thì căn cứ khoản 2, Điều 328, Bộ luật Dân sự năm 2015, giải quyết số tiền đặt cọc mua chung cư như sau:

- Các bên ký hợp đồng mua bán: Bên nhận cọc trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc hoặc được trừ vào giá mua bán căn chung cư.

- Bên đặt cọc không muốn mua căn hộ chung cư nữa: Hai bên không tiếp tục ký hợp đồng mua bán chung cư thì tiền cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc.

- Bên nhận cọc không muốn bán chung cư: Bên nhận cọc phải trả tiền cọc cho bên đặt cọc cùng với một khoản tiền tương đương với số tiền đã đặt cọc trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.

Do đó, theo quy định này, chỉ có 02 trường hợp sẽ được lấy lại tiền đặt cọc là:

- Các bên thoả thuận nếu không ký hợp đồng mua bán chung cư thì trả lại cọc.

- Bên nhận cọc không muốn bán chung cư thì phải trả lại tiền cọc cho bên đặt cọc.

Tuy nhiên, nếu bên nhận cọc không trả lại tiền cọc thì bên nhận cọc có thể áp dụng một trong ba cách để đòi lại tiền cọc: Thương lượng, hoà giải hoặc khởi kiện ra Toà.

Trong đó, thủ tục khởi kiện thực hiện theo Bộ luật Tố tụng dân sự như sau:

- Hồ sơ khởi kiện: Đơn khởi kiện; hợp đồng đặt cọc (nếu có); giấy tờ tuỳ thân của người khởi kiện (CMND hoặc CCCD hoặc hộ chiếu còn hạn, sổ hộ khẩu)…

- Cách thức nộp hồ sơ: Trực tiếp tại Toà án, qua bưu điện hoặc nộp online qua Cổng thông tin điện tử của Toà án (nếu có).

- Toà án giải quyết: TAND cấp huyện nơi người bị kiện cư trú, làm việc hoặc nơi tổ chức bị kiện đặt trụ sở.

- Thời gian giải quyết: Tuỳ vào tính chất, mức độ của vụ việc, thời gian giải quyết thường kéo dài khoảng 06 - 08 tháng.

- Phí Toà án.