Bà N.T.H ở Hà Nội hỏi, bố của bà là quân nhân, sau khi giải ngũ được xã tạo điều kiện cho mua một suất thổ cư với diện tích 168 m2, giá 1.075.000 đồng (có biên lai thu tiền, một lần đóng năm 1992, một lần đóng năm 1993 với lý do nộp là nộp đền bù hoa lợi cấp thổ cư 90-91). Tuy nhiên, bố của bà H không được cấp bất cứ quyết định cấp đất hay sơ đồ thửa đất nào. Diện tích đất bố của bà được mua là trên cùng một mảnh đất với bà nội của bà ở lúc đó.
Bố của bà cũng đã thực hiện nghĩa vụ thuế cho diện tích đất ở trên và còn giữ được biên lai thu thuế (tất cả đều thu với nội dung thuế đất ở, đất phi nông nghiệp diện tích 168 m2). Bà H hỏi, khi gia đình bà làm thủ tục xin cấp sổ đỏ mảnh đất thì có cần nộp tiền sử dụng đất không, có hạn mức cho diện tích đất ở không, đơn vị nào sẽ giải quyết thủ tục này với các bước tiến hành ra sao và lệ phí là bao nhiêu?
Bộ Nông nghiệp và Môi trường trả lời vấn đề này như sau: Nội dung phản ánh của bà là vụ việc cụ thể thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan có chức năng quản lý đất đai tại địa phương. Do đó Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị bà liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn thực hiện. Tuy nhiên, Bộ nêu một số quy định về nguyên tắc như sau:
Pháp luật về đất đai không có quy định UBND cấp xã bán đất thổ cư. Do đó, thửa đất được nêu trong phản ánh có nguồn gốc sử dụng do giao không đúng thẩm quyền.
Việc cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền được quy định tại Điều 140 Luật Đất đai:
"Đất được giao không đúng thẩm quyền cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm được giao hoặc sử dụng đất do mua, nhận thanh lý, hóa giá, phân phối nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất không đúng quy định của pháp luật thì việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện như sau:
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì người đang sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với diện tích đất đã được giao theo quy định tại khoản 2 và khoản 6 Điều 138 của Luật này.
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2004, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại khoản 3 và khoản 6 Điều 138 của Luật này;
Trường hợp đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 01 tháng 7 năm 2004 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu hoặc quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất bằng hạn mức giao đất ở.
Đối với thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức giao đất ở quy định tại khoản 2 Điều 195 và khoản 2 Điều 196 của Luật này thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó.
Phần diện tích còn lại (nếu có) sau khi đã xác định diện tích đất ở theo quy định tại điểm a khoản này thì được công nhận theo hiện trạng sử dụng đất.
Trường hợp đất được giao từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và người sử dụng đất có giấy tờ chứng minh đã nộp tiền để được sử dụng đất thì hạn mức đất cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được xác định theo quy định tại khoản 3 Điều 138 của Luật này.
Nhà nước không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với đất đã giao, cho thuê không đúng thẩm quyền từ ngày 01 tháng 7 năm 2014 trở về sau, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này.
Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận trong trường hợp này được thực hiện theo quy định tại mục II và mục V, nội dung C, phần V của Phụ lục 1 ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12.6.2025 của Chính phủ.
