Không cấm cho vay mua nhà hình thành trong tương lai

Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 41/2016/TT-NHNN quy định về tỉ lệ an toàn vốn của ngân hàng.

Thông tư 22/2023/TT-NHNN này có hiệu lực từ ngày 01/7/2024, với nhiều nội dung mới.

Theo đó, trước thắc mắc gần đây của Hiệp hội bất động sản (HoREA) lo ngại thị trường xuất hiện các lo lắng về việc khi Thông tư 22/2023/TT-NHNN này có hiệu lực sẽ không cho phép ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài cho cá nhân vay để mua "nhà ở thương mại chưa được hoàn thành để bàn giao" (tức là nhà ở thương mại hình thành trong tương lai) được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó. Do đó, cá nhân muốn được vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai thì phải thực hiện các biện pháp bảo đảm khác hoặc bảo đảm bằng tài sản khác.

Tuy nhiên, Ngân hàng Nhà nước cho hay quy định mới không hạn chế quyền của người mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai và cũng không trái với các quy định hiện hành.

Cụ thể, theo Ngân hàng Nhà nước, tại khoản 10, Điều 2, Thông tư 41/2016/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước quy định, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản là khoản cho vay đối với cá nhân, pháp nhân để mua bất động sản, thực hiện dự án bất động sản và được bảo đảm bằng chính bất động sản, dự án bất động sản hình thành từ khoản cho vay theo các quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo.

Thông tư 22/2023/TT-NHNN không sửa đổi, bổ sung nội dung này. Tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua nhà và bảo đảm (thế chấp) chính nhà hình thành trong tương lai này áp dụng hệ số rủi ro 30-120% phụ thuộc vào tỉ lệ bảo đảm được tính bằng tỉ lệ số dư khoản cho vay so với giá trị của tài sản bảo đảm, trường hợp không có thông tin về tỉ lệ bảo đảm hệ số rủi ro 150%.

Trong khi đó, khoản 1, Điều 1, Thông tư 22/2023/TT-NHNN đã sửa đổi, bổ sung khoản 11, Điều 2, Thông tư 41/2016/TT-NHNN về khoản cho vay thế chấp nhà là khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà.

Cụ thể, khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà đáp ứng các điều kiện sau:

Thứ nhất, nguồn tiền trả nợ không phải là nguồn tiền cho thuê nhà hình thành từ khoản cho vay.

Thứ 2, nhà đã được hoàn thành để bàn giao theo hợp đồng mua bán nhà.

Thứ 3, ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài có đầy đủ quyền hợp pháp để xử lý nhà thế chấp khi khách hàng không trả được nợ theo quy định của pháp luật về giao dịch đảm bảo và pháp luật về nhà ở.

Thứ 4, nhà hình thành từ khoản cho vay thế chấp này phải được định giá độc lập (được bên thứ 3 định giá hoặc được bộ phận độc lập với bộ phận phê duyệt tín dụng của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài định giá) với nguyên tắc thận trọng (giá trị không cao hơn giá thị trường tại thời điểm xét duyệt cho vay) theo quy định của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Đối với các khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ được xác định theo quy định của pháp luật về nhà ở đáp ứng các điều kiện (thứ nhất, thứ ba, thứ tư) nói trên.

Lý giải về việc này, Ngân hàng Nhà nước cho hay, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ bao gồm: Khoản cho vay thế chấp nhà để mua nhà ở đáp ứng các điều kiện theo quy định trong đó có điều kiện phải hoàn thành để bàn giao và khoản cho vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Hệ số rủi ro áp dụng cho khoản vay thế chấp nhà từ 20-100%, phụ thuộc vào tỉ lệ bảo đảm và tỉ lệ thu nhập.

Đối với khoản cho vay mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, không phải đáp ứng điều kiện nhà đã hoàn thành để bàn giao và có hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản cho vay thế chấp nhà ở khác chỉ ở mức 20-50%, nhằm thực hiện chủ trương khuyến khích nhà ở xã hội của Chính phủ.

Ngân hàng Nhà nước cho biết, điều kiện nhà đã hoàn thành theo hợp đồng mua bán nhà chỉ áp dụng đối với khoản cho vay thế chấp nhà (được áp dụng mức hệ số rủi ro thấp hơn so với các khoản phải đòi được bảo đảm bằng bất động sản khác).

Trường hợp tổ chức, cá nhân có nhu cầu xây dựng, mua nhà ở hình thành trong tương lai thế chấp chính nhà ở hình thành trong tương lai này sẽ thuộc trường hợp khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản theo quy định tại khoản 10, Điều 2, Thông tư 41/2016/TT-NHNN và áp dụng hệ số rủi ro tương ứng theo quy định tại khoản 10 Điều 9, Thông tư 41/2016/TT-NHNN.

Theo đó, quy định này không hạn chế quyền của tổ chức, cá nhân mua nhà ở hình thành trong tương lai, không trái với các quy định hiện hành.