Vườn Vua Resort&Villas: Không có cơ sở pháp lý để cấp 'sổ đỏ'

Thời gian qua, Tạp chí Kinh tế Môi trường có nhiều bài viết phản ánh liên quan đến tình trạng khai thác khoáng nóng tại huyện Thanh Thủy, tỉnh Phú Thọ. Theo đó, khoáng nóng tại huyện Thanh Thủy là nguồn tài nguyên quý hiếm, hữu hạn. Tuy nhiên, những năm qua, nguồn tài nguyên này đang bị khai khác, lợi dụng để làm lợi cho một bộ phận doanh nghiệp.

Vào tháng 3/2020, UBND tỉnh Phú Thọ đã xử phạt Công ty Cổ phần Thăng Long Phú Thọ số tiền 120 triệu đồng về hành vi khai thác, sử dụng nguồn nước dưới đất không có giấy phép tại khu vực Dự án khu biệt thự sinh thái nghỉ dưỡng Vườn Vua (Vườn Vua Resort & Villas). UBND tỉnh Phú Thọ đồng thời yêu cầu công ty này phải thực hiện ngay thủ tục cấp giấy phép khai thác nguồn nước dưới đất và chấp hành các quy định của Luật Tài nguyên nước.

Mới đây, ngày 17/6, trả lời Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường, đại diện Tổng cục Địa chất và Khoáng sản Việt Nam (Bộ TN&MT) khẳng định, chủ đầu tư dự án Vườn Vua Resort & Villas là Công ty Cổ phần Đầu tư Thăng Long Phú Thọ chưa được cấp giấy phép khai thác khoáng nóng tại địa bàn huyện Thanh Thủy.

Theo tìm hiểu của Phóng viên, ngoài việc chưa được cấp giấy phép khai thác khoáng nóng, bị phạt vì khai thác, sử dụng nguồn nước dưới đất không phép, dự án Vườn Vua Resort & Villas còn đang khiến nhiều người nghi vấn có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho từng căn biệt thự hay không?

Các căn hộ biệt thự tại dự án Vườn Vua Resort & Villas do Công ty Cổ phần Đầu tư Thăng Long Phú Thọ làm chủ đầu tư được xây dựng trên đất thuê có thời hạn 50 năm. Ảnh: Đ.B

Để rộng đường dư luận, Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường có cuộc phỏng vấn với Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm. Luật sư Trương Anh Tú là một trong những chuyên gia pháp lý có nhiều bài viết phân tích về các chính sách quản lý đối với loại hình condotel, biệt thự du lịch.

- Thưa Luật sư Trương Anh Tú, nhiều dự án bất động sản nghỉ dưỡng hiện nay đang gây tranh cãi về một số nội dung tại chính sách bán hàng. Trong đó có việc cam kết giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho khách hàng tại các căn hộ biệt thự nghỉ dưỡng được xây dựng trên đất thuê có thời hạn 50 năm. Ông đánh giá thế nào về vấn đề này?

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài hay chúng ta vẫn thường có cách gọi khác là cấp “sổ đỏ”. Tuy nhiên, hiện nay, dựa theo các quy định về pháp luật thì mô hình biệt thự nghỉ dưỡng cũng như mô hình condotel tại Việt Nam chưa đủ cơ sở để được cấp “sổ đỏ”. Khung pháp lý đối với loại hình bất động sản nghỉ dưỡng này hiện cũng đang tồn tại nhiều lỗ hổng. Bởi vậy, để đảm bảo an toàn khi đầu tư phân khúc bất động sản này, các nhà đầu tư cần nắm rõ các quy định về biệt thự nghỉ dưỡng.

Cũng giống như bản chất của condotel, biệt thự nghỉ dưỡng chỉ là một loại hình khách sạn, được xây dựng theo kết cấu của biệt thự để phục vụ cho mục đích kinh doanh du lịch. Do đó, việc chủ đầu tư dự án “mở bán” biệt thự nghỉ dưỡng cho các cá nhân có nhu cầu sử dụng, đầu tư vào loại hình này, thực chất không phải là hoạt động mua bán quyền sở hữu đối với tài sản, mà bản chất của quan hệ này là quan hệ thuê tài sản.

Hiện nay, khung pháp lý dành cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa ổn định. Đặc biệt, vẫn chưa có các Nghị định hay Thông tư quản lý chi tiết về phân khúc này. Nếu xảy ra tranh chấp, sẽ tồn tại mức độ rủi ro cực lớn trong phán quyết của tòa án.

- Mới đây, Tạp chí Kinh tế Môi trường có loạt bài viết phản ánh về việc dự án Vườn Vua Resort & Villas trong đó có nội dung chủ đầu tư dự án cam kết sẽ giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lâu dài cho khách hàng khi mua các biệt thự nghỉ dưỡng tại đây. Công ty Cổ phần Đầu tư Thăng Long Phú Thọ - Chủ đầu tư dự án Vườn Vua Resort & Villas có phản hồi và trích dẫn một số nội dung tại các văn bản của Bộ TN&MT để khẳng định dự án sẽ có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ở góc độ pháp lý, ông phân tích vấn đề này như thế nào?

Trong công văn số 246 ngày 28/6/2021 của Công ty Cổ phần Đầu tư Thăng Long Phú Thọ - Chủ đầu tư dự án Vườn Vua Resort & Villas gửi Tạp chí Kinh tế Môi trường dựa trên 2 văn bản liên quan, bảo vệ cho quan điểm của mình.

Trong đó, Công văn số 246 trích dẫn nội dung của Công văn số 105/TCQLĐĐ-CĐKĐĐ ngày 17/01/2019 (gọi tắt là Công văn 105) hướng dẫn về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt là GCN) đối với dự án xây dựng khu du lịch, sinh thái, biệt thự nghỉ dưỡng tại Vườn Vua Resort & Villas với “trường hợp công ty chuyển sang hình thức biệt thự để bán sử dụng vào mục đích biệt thự du lịch thì nếu công ty chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền một lần theo quy định tại khoản 2 Điều 172 của Luật Đất đai thì công ty được chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 174 Luật Đất đai. Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được thực hiện theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP”.

Theo quy định pháp luật, khoản 2 Điều 48 Luật Du lịch 2017, “biệt thự du lịch” là một hình thức lưu trú du lịch, có trang thiết bị, tiện nghi cho khách du lịch thuê và có thể tự phục vụ trong thời gian lưu trú. Kinh doanh cơ sở lưu trú du lịch là một hình thức kinh doanh dịch vụ.

Theo quy định tại điểm đ Khoản 2 Điều 10 của Luật Đất đai và quy định tại Phụ lục số 01 ban hành kèm theo Thông tư số 27/2018/TT-BTNMT ngày 14/12/2018 của Bộ TN&MT quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất thì việc sử dụng đất vào mục đích kinh doanh dịch vụ lưu trú (du lịch) thuộc loại đất thương mại, dịch vụ. Như vậy, với tính chất là công văn giải đáp thắc mắc của doanh nghiệp căn cứ trên những quy định của pháp luật hiện hành trong việc cấp GCN đối với những căn biệt thự du lịch xây dựng trên đất thương mại dịch vụ để có thể chuyển nhượng, doanh nghiệp cần thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể với dự án này là chuyển đổi từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở.

Doanh nghiệp cần hiểu rõ, đây là hình thức chuyển đổi có điều kiện, cần tuân thủ theo một loạt các “công việc” luật định, từ việc chuyển đổi quy hoạch, mục đích sử dụng đất, nộp tiền sử dụng đất cho tới các thủ tục hành chính để xin phép chuyển đổi với cơ quan nhà nước có thẩm quyền tại địa phương. Doanh nghiệp phải biết, việc chuyển mục đích sử dụng đất không mang tính tùy nghi, theo “sở thích” doanh nghiệp hay do nhu cầu của phía doanh nghiệp muốn, vì đây là sự nhận thức pháp luật chưa đúng.

Bên cạnh đó, theo trích dẫn nội dung Công văn 105, doanh nghiệp đã có sự hiểu lầm trong việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất, làm cho doanh nghiệp nghĩ rằng việc chuyển đổi này hoàn toàn là chủ động, tự do chuyển đổi theo mong muốn mà không có bất kỳ điều kiện, thủ tục nào kèm theo. Dẫn tới việc công ty hiểu sai trong vấn đề có thể cấp GCN để được quyền thực hiện giao dịch chuyển nhượng đối với biệt thự du lịch theo quy định tại điểm a Khoản 2 Điều 174 Luật Đất đai.

Đối với Công văn 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/02/2020 (gọi tắt là Công văn 703), thực chất là văn bản của Bộ TN&MT mang tính chất hướng dẫn nghiệp vụ cho các đơn vị liên quan trong việc xác định chế độ sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất, chứng nhận công trình xây dựng không phải là nhà ở, dựa trên các quy định pháp luật đã có như Luật Du lịch, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản. Đây không phải là văn bản quy phạm pháp luật mới quy định về tính pháp lý của biệt thự du lịch.

Theo thông tin mới nhất từ Tổng cục Địa chất và Khoáng sản Việt Nam (Bộ TN&MT) cung cấp cho Phóng viên Tạp chí Kinh tế Môi trường, giấy phép khai thác nước khoáng nóng của Công ty TNHH Sông Thao có thời hạn đến năm 2023. Đơn vị này tiến hành các hoạt động kinh doanh nguồn nước khoáng nóng bằng cách bán cho các đối tác khác, trong đó có chủ đầu tư dự án Vườn Vua Resort & Villas. Tuy nhiên, trong nhiều năm, đơn vị này không có bất cứ một báo cáo nào đối với Tổng cục Địa chất và Khoáng sản Việt Nam trong các hoạt động khai thác khoáng sản. “Quá trình liên hệ để kiểm tra đối với doanh nghiệp cũng rất khó khăn”, đại diện Tổng cục Địa chất và Khoáng sản Việt Nam cho biết.

Cụ thể Công văn 703 nhắc lại mô hình biệt thự du lịch là cơ sở lưu trú du lịch và việc kinh doanh dịch vụ lưu trú tại biệt thự du lịch thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ du lịch và thuộc nhóm ngành dịch vụ lưu trú, ăn uống quy định tại Danh mục Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo Quyết định số 27/2018/QĐ-TTg ngày 06/7/2018 của Thủ tướng Chính phủ ban hành hệ thống ngành kinh tế Việt Nam; Đồng thời khẳng định các dự án có công trình biệt thự du lịch đáp ứng đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định pháp luật liên quan mới được cấp giấy chứng nhận. Như vậy, Công văn 703 không có điểm nào mới so với quy định pháp luật hiện hành, chỉ là sự tổng hợp lại các quy định pháp luật liên quan trong một văn bản.

Trên tinh thần Công văn 703, để đáp ứng điều kiện theo quy định Luật Kinh doanh bất động sản, dự án phải được chuyển đổi mục đích sử dụng, từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở. Mà để có thể chuyển đổi được, cần phải có sự điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất (như có sự điều chỉnh chiến lược phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh của quốc gia; quy hoạch tổng thể phát triển các vùng kinh tế - xã hội mà sự điều chỉnh đó làm thay đổi cơ cấu sử dụng đất,…) hoặc có sự thay đổi về khả năng thực hiện kế hoạch sử dụng đất, mới dẫn đến điều chỉnh kế hoạch sử dụng đất.

Trên thực tế, dự án này được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất thương mại, dịch vụ cho chủ đầu tư. Dự án được phê duyệt, giấy phép xây dựng cũng là dự án kinh doanh dịch vụ (lưu trú du lịch). Trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất số GC030737 cấp cho Công ty cũng xác định là đất thương mại dịch vụ. Công văn số 62/2020/TLPT ngày 17/3/2020 của Công ty gửi cho Báo điện tử Nông nghiệp Việt Nam có khẳng định, phần đất xây dựng biệt thự nghỉ dưỡng có tính chất là đất thương mại dịch vụ. Bên cạnh đó, theo tìm hiểu điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của tỉnh Phú Thọ đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối (2016 - 2020), việc chuyển đổi từ đất thương mại dịch vụ sang đất ở không có trong kế hoạch sử dụng đất của địa phương tới thời điểm hiện tại.

Vì vậy, việc khẳng định của phía Công ty Cổ phần Thăng Long Phú Thọ rằng dự án Vườn Vua Resort & Villas có đủ điều kiện để Nhà nước công nhận cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản trên đất cho từng căn biệt thự là không có cơ sở pháp lý và cũng không thể thực hiện được.

Trên hết, 2 văn bản (Công văn 105 và Công văn 703) mà công ty lấy làm căn cứ pháp lý cũng không phù hợp. Bởi 2 văn bản này không phải là văn bản quy phạm pháp luật (không có tính bắt buộc chung cho xã hội). Văn bản áp dụng pháp luật cần có đủ 2 thuộc tính: Tính tuân thủ pháp luật và tính hướng dẫn. Tuy nhiên, sau khi nghiên cứu chúng tôi cho rằng 02 văn bản trên không đáp ứng đầy đủ các thuộc tính. Việc không tuân thủ rõ ràng các quy định của pháp luật liên quan, tính hướng dẫn hết sức mập mờ khiến cho các địa phương, doanh nghiệp không thể áp dụng được.

Tôi xin khẳng định việc cấp “sổ đỏ” cho biệt thự nghỉ dưỡng trên đất thương mại dịch vụ như phía Công ty Cổ phần Thăng Long Phú Thọ cam kết là không đúng với quy định của pháp luật hiện hành.

Do đó, thông tin Tạp chí Kinh tế Môi trường nêu ra trong bài viết là có cơ sở và căn cứ pháp lý. Thông tin được đưa ra phù hợp và tuân thủ đúng theo văn bản quy pháp luật cùng các văn bản chuyên ngành của cơ quan chuyên môn trong lĩnh vực đất đai. Tôi cho rằng, Tạp chí đã thực hiện đúng với quy định của Luật Báo chí trong công tác tuyên truyền, phổ biến, góp phần xây dựng và bảo vệ đường lối, chủ trương của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước theo tôn chỉ, mục đích của cơ quan báo chí; góp phần ổn định chính trị, phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao dân trí.

Xin cảm ơn Luật sư!

Liên quan đến tính pháp lý về căn hộ của loại hình bất động sản nghỉ dưỡng, trả lời Tạp chí Kinh tế Môi trường, Luật sư Trần Đình Thắng, Công ty Luật TNHH KOSY (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội) cho rằng, hiểu về mặt thực tế và pháp lý thì căn hộ du lịch (condotel) là căn hộ dùng để phục vụ cho mục đích lưu trú du lịch và không sử dụng cho mục đích để ở.

Thời hạn sở hữu của căn hộ du lịch phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Theo đó, đất xây dựng công trình căn hộ du lịch theo quy định hiện hành có thời hạn sở hữu không được vượt quá là 50 năm theo thời hạn giao đất đối với đất được nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ. Đây là loại đất hoàn toàn khác với đất ở có mục đích sử dụng ổn định, lâu dài.

Tại thời điểm này, chưa có bất kỳ quy định nào cho phép người mua căn hộ du lịch được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Việc này xuất phát từ quy định về việc đất để xây dựng condotel là đất thương mại, dịch vụ có thời hạn, không phải là đất ở có thời hạn sử dụng lâu dài. Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng và nghĩa vụ tài chính đối với loại đất thương mại dịch vụ cũng khác rất nhiều so với đất ở.

Tại một số địa phương như tỉnh Khánh Hòa, TP.Đà Nẵng đã tiến hành cấp Giấy chứng nhận theo hình thức sở hữu chung cho condotel với mục đích sử dụng đất là: Đất ở tại đô thị. Tuy nhiên, việc cấp giấy chứng nhận cho căn hộ du lịch này đã được thanh tra và có kết luận là “trái quy định của pháp luật” nên hiện tại đã bị dừng, đồng thời TP.Đà Nẵng đã lên phương án thu hồi các Giấy chứng nhận đã cấp cho condotel. Do đó, giá trị pháp lý của các Giấy chứng nhận sở hữu condotel mà một số nơi đã cấp cho người mua vẫn đang bị dừng chưa có quy định cụ thể để giải quyết. Pháp luật hiện hành hoàn toàn chưa cho phép người mua condotel được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng. Nếu chủ đầu tư nào ký hợp đồng mua bán cam kết ra được sổ riêng cho bên mua, mà không thực hiện được hoặc pháp luật không thay đổi theo hướng cho phép cấp sổ riêng cho người mua, thì được xem là lừa dối khách hàng.

Vì sở hữu có thời hạn, nên thực tế rất nhiều chủ đầu tư đã ký hợp đồng cam kết lợi nhuận cố định có thời hạn vài năm đầu cho người mua condotel tương đối cao nhằm thu hút các nhà đầu tư thứ cấp. Có nhiều chủ đầu tư không thể thực hiện được đúng cam kết về trả lợi nhuận dẫn đến vỡ trận như Cocobay Đà Nẵng.

Khi sử dụng condotel thì người mua phải đóng 3 loại chi phí gồm: Chi phí duy trì như điện, nước, internet; nộp phí bảo trì và phí quản lý vận hành. Đây là 3 loại phí cố định, nếu không đưa vào kinh doanh thì vẫn phải chi trả. Do vậy, nếu condotel không thể đưa vào kinh doanh hoặc việc kinh doanh không hiệu quả, thì chủ đầu tư thứ cấp sẽ càng ngày càng bị lỗ do vẫn phải trả 3 loại phí nêu trên và do giá trị căn hộ condotel bị giảm theo thời gian.

Ngoài các rủi ro nêu trên thì còn có một số rủi ro khác là toàn bộ công trình condotel có thể bị các cơ quan có thẩm quyền kê biên bán đấu giá nếu chủ đầu tư lâm vào tình trạng mắc nợ. Tiếp đến không loại trừ khả năng chủ đầu tư đưa toàn bộ công trình condotel đi thế chấp ngân hàng để vay vốn kinh doanh, khi đó quyền lợi của những người mua căn hộ cũng không được bảo đảm. Do vậy có thể thấy condotel là một kênh đầu tư không ổn định, không chắc chắn do vướng nhiều vấn đề pháp lý. Người mua phải cân nhắc, tìm hiểu kỹ không nên quá tin vào thông tin quảng cáo và cam kết lợi nhuận.