Bộ Xây dựng bỏ đề xuất mỗi người chỉ được bán, cho thuê tối đa 05 căn nhà một năm

Bộ Xây dựng vừa bỏ đề xuất quy định mỗi người kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ chỉ được bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua từ 03-05 nhà ở hoặc 03-05 căn hộ chung cư trong 01 năm.

Bộ Xây dựng đang lấy ý kiến góp ý Dự thảo Tờ trình và Dự thảo Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Kinh doanh Bất động sản (bất động sản) 2023 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2025).

Đáng chú ý trong bản dự thảo lần 1, tại Điều 7 của dự thảo, Bộ Xây dựng đã đề xuất cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 05 căn nhà/năm. Tuy nhiên, nội dung này sau đó có nhiều ý kiến lo ngại cản trở quyền tự do kinh doanh nên Bộ Xây dựng đã bỏ quy định này trong bản dự thảo lần 2 vừa được đăng tải trên cổng thông tin Bộ Xây dựng vào ngày 05/3/2024.

Cụ thể, Điều 7, dự thảo lần 2 của Nghị định quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ (theo quy định tại khoản 3, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023), không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, thực hiện giao dịch theo pháp luật về dân sự, pháp luật về công chứng và phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh theo quy định tại khoản 4, Điều 9, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023 là các trường hợp quy định tại khoản 2, Điều 1, Luật Kinh doanh bất động sản số 29/2023.

Trước đó, tại bản dự thảo lần 1 (được đưa ra lấy ý kiến từ ngày 27/02/2024, trên cổng thông tin của Bộ Xây dựng), Bộ Xây dựng đã đề xuất 03 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ.

Trong đó, phương án 1 quy định cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai từ 03-05 nhà ở hoặc căn hộ chung cư trong một năm. Cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê công trình xây dựng có sẵn, hoặc hình thành trong tương lai từ 05-10 công trình hoặc 05-10 phần diện tích sàn tại công trình trong vòng một năm.

Phương án 2, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ có thể xác định bằng việc bán, cho thuê bất động sản thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng có diện tích từ 1.000m2 đến 2.000m2 đất tại khu vực đô thị. Còn tại khu vực nông thôn, diện tích này lớn hơn, trong khoảng 3.000m2 - 5.000m2.

Còn phương án 3 quy định, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở riêng lẻ từ 02 tầng trở lên và có quy mô dưới 20 căn hộ theo quy định tại khoản 3, Điều 57, Luật Nhà ở. Cá nhân bán, cho thuê nhà ở có nguồn gốc từ nhận thừa kế hoặc nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết mà cá nhân được các bên trao tặng

Liên quan đến 03 phương án được đề xuất trước đó của Bộ Xây dựng, các chuyên gia pháp lý cho rằng quy định hạn chế cá nhân chỉ được bán, cho thuê tối đa 05 căn nhà trong 01 năm có thể gây cản trở quyền tự do kinh doanh của người dân. Đồng thời, còn có thể dễ tạo kẽ hở để lách luật.

Theo Luật sư Hoàng Trọng Giáp, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội cho biết, 03 phương án để xác định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo đề xuất Bộ Xây dựng nếu áp dụng trên thực tế sẽ khó khăn cho cơ quan quản lý về công tác theo dõi, thống kê, giám sát.

Ngoài ra, việc quy định trên cơ sở thống kê số lượng giao dịch, công trình, hay diện tích để xác định quy mô, xét góc độ nào đó sẽ làm lộ bí mật kinh doanh của cá nhân đó. Đồng thời, theo Luật sư, việc quy định như 03 phương án trên có thể dẫn đến việc tạo kẽ hở để người kinh doanh lách luật, né tránh ngưỡng tối đa bằng cách nhờ cá nhân khác đứng tên.

Từ đó, Luật sư đề nghị, nếu quy định được áp dụng, thì khi cá nhân bị phát hiện vi phạm sẽ chịu chế tài phạt như thế nào? Có yêu cầu họ phải lập doanh nghiệp hay không trong khi nhu cầu của họ không cần lập doanh nghiệp?...

Còn theo Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội thì việc không có quy định rõ ràng về cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp đã dẫn đến hệ quả pháp lý trên thực tế. Nhiều chủ đầu tư là cá nhân đầu tư kinh doanh tương tự như doanh nghiệp nhưng không phải chịu bất cứ thủ tục pháp lý nào.

Luật sư lấy ví dụ, nếu doanh nghiệp mua một thửa đất, đầu tư hạ tầng và phân lô bán nền cho người dân cần đáp ứng rất nhiều yêu cầu về thủ tục pháp lý. Còn một cá nhân chia tách đất, chuyển nhượng cho nhiều người thì không phải làm bất kỳ thủ tục pháp lý nào ngoài việc tách thửa. Trường hợp trên là sự bất hợp lý giữa cá nhân và doanh nghiệp.

Trường hợp hai là doanh nghiệp đầu tư xây dựng chung cư cần mất 02-03 năm làm thủ tục pháp lý để có được giấy phép xây dựng. Nhưng đối với cá nhân có đất ở, xây dựng dạng chung cư mini thì không phải đáp ứng nhiều về pháp lý như doanh nghiệp.

Luật sư cho rằng, những điều bất hợp lý như ví dụ nêu trên tồn tại do quy định pháp luật không xác định được đối với một cá nhân khi kinh doanh bất động sản thành lập doanh nghiệp. Mặc dù trong luật có tiêu chí quy mô nhỏ nhưng không định lượng tiêu chí như thế nào là quy mô nhỏ.

Luật sư bày tỏ quan điểm, việc đưa ra tiêu chí phân loại dựa trên số lượng nhà hay diện tích được nêu trong đề xuất của Bộ Xây dựng là hợp lý dù xem xét chi tiết còn bất cập. Tuy nhiên, phương án đề xuất này đã cụ thể, lượng hóa được thế nào là kinh doanh quy mô nhỏ. Điều này tạo ra sự công bằng trên thị trường.

Về 03 phương án dự thảo Nghị định của Bộ Xây dựng đưa ra, Luật sư đề xuất nên theo hướng kết hợp. Theo Luật sư đối với đất có nguồn gốc không phải do nhận chuyển nhượng mà được thừa kế hoặc tặng cho thì không nên giới hạn số lượng hay diện tích như trong các phương án được đưa ra.

Còn nếu đất có nguồn gốc không phải từ thừa kế, tặng cho thì nên quy định theo định mức số lượng, diện tích hoặc cả hai. Việc áp dụng cả nguồn gốc đất giúp cho những hộ gia đình khi có nhu cầu chính đáng về chia tách thửa đất cho thành viên thì không bị vướng vào quy định phải thành lập doanh nghiệp.