Hộ gia đình chỉ được áp dụng ưu đãi một lần khi chuyển đất vườn, ao sang đất ở

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 50/2026/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 ngày 11/12/2025 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 31/01/2026. Một trong những nội dung đáng chú ý của Nghị định là quy định cụ thể về việc tính tiền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn, ao, đất nông nghiệp sang đất ở theo điểm c khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15.

Theo đó, việc tính tiền sử dụng đất theo cơ chế này chỉ được áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân và được thực hiện trên một thửa đất do người sử dụng đất lựa chọn. Trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất lần tiếp theo trên cùng thửa đất hoặc đối với thửa đất khác, tiền sử dụng đất phải nộp được xác định bằng 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Đối với hộ gia đình, cá nhân có nhiều thửa đất, kể cả tại nhiều tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, được phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định, người sử dụng đất được lựa chọn một thửa đất để áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo Nghị định này. Việc lựa chọn phải được cam kết rõ trong đơn đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất và hộ gia đình, cá nhân chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội dung cam kết.

Nghị định cũng quy định rõ trách nhiệm xử lý trong trường hợp phát hiện hộ gia đình, cá nhân đã được áp dụng chính sách ưu đãi nêu trên nhưng vẫn tiếp tục đề nghị lựa chọn thửa đất khác để hưởng chính sách. Khi đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ chuyển thông tin sang cơ quan thuế để tính lại tiền sử dụng đất theo mức 100% chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp; số tiền đã nộp (nếu có) được trừ vào số phải nộp lại. Đồng thời, người sử dụng đất còn phải nộp khoản tiền tương đương mức chậm nộp tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Việc xác định số lần chuyển mục đích sử dụng đất, hạn mức giao đất ở và lựa chọn thửa đất để áp dụng chính sách được tính từ ngày 01/8/2024. Giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là giá đất theo bảng giá đất do Nhà nước ban hành tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Về hạn mức giao đất ở, Nghị định nêu rõ hạn mức áp dụng là hạn mức do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định theo pháp luật đất đai tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được xác định cho từng hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp nhiều hộ gia đình, cá nhân có chung quyền sử dụng một thửa đất thì việc xác định diện tích trong hạn mức giao đất ở được thực hiện tùy theo việc có tách thửa hay không; mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được áp dụng chính sách tính tiền sử dụng đất theo hạn mức một lần.

Ngoài ra, Nghị định 50/2026/NĐ-CP cũng quy định việc tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đã được miễn, giảm theo khoản 7 Điều 7 Nghị quyết số 254/2025/QH15. Theo đó, tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và đã được miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nhưng sau đó thực hiện chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì phải nộp lại khoản tiền tương ứng với số tiền đã được miễn, giảm, kèm theo khoản tiền bổ sung tính cho thời gian được hưởng ưu đãi theo quy định của Luật Đất đai năm 2024 và các nghị định hướng dẫn.

Đối với xử lý tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà nhà đầu tư đã ứng trước, Nghị định quy định việc khấu trừ số tiền này vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp được thực hiện cho toàn bộ dự án theo quy định hiện hành. Trường hợp dự án có nhiều quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ, việc tính toán và xử lý kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện tương ứng với từng quyết định giao đất, cho thuê đất.