Một số lưu ý về mức phí chênh lệch 30% khi chuyển đất nông nghiệp sang đất ở từ năm 2026
Tại Kỳ họp thứ 10 (ngày 11/12), Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Một trong những nội dung đáng chú ý đó là quy định về mức chênh lệch khi chuyển sang đất ở.
Cụ thể, tại Điều 9 Nghị quyết quy định về Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất có nêu rõ: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định thành lập Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất, bao gồm: Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc một Phó Chủ tịch UBND cấp tỉnh làm Chủ tịch Hội đồng; Thủ trưởng cơ quan có chức năng tài chính cấp tỉnh làm Phó Chủ tịch Hội đồng; các thành viên UBND cấp tỉnh là thủ trưởng các cơ quan chuyên môn cấp tỉnh; Chủ tịch UBND cấp xã; đại diện cơ quan, tổ chức có liên quan; tổ chức tư vấn xác định giá đất và chuyên gia.
Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất quyết định thành lập Tổ giúp việc cho Hội đồng và được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất để tư vấn thẩm định bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất.
Cũng tại Điều 10 Nghị quyết về miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì trường hợp được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất quy định: Không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong một số năm.
Trường hợp giảm tiền thuê đất hằng năm theo quy định của Chính phủ trong thực tiễn điều hành kinh tế - xã hội hằng năm thì người sử dụng đất không phải thực hiện thủ tục đề nghị giảm tiền thuê đất.
Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau:
Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại; Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất.
Đặc biệt, một trong những điểm đáng chú ý tại Nghị quyết là: Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền với đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01/7/2014 đã tự đo đạc, tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng:
- 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương;
- 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức và vượt quá một lần hạn mức giao đất ở tại địa phương.
Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên một thửa đất).
Điều 121 Luật Đất đai 2024 quy định về chuyển mục đích sử dụng đất như sau:
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bao gồm:
a) Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp;
b) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
c) Chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn;
d) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang loại đất phi nông nghiệp khác được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
e) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh sang đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
g) Chuyển đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ.
