Luật sư phân tích các hành vi vi phạm tại dự án Canary Thái Nguyên

Gần đây, báo chí phản ánh việc Khu đô thị số 1 - Canary City tại phường Cải Đan, TP. Sông Công, tỉnh Thái Nguyên do Công ty CP Thương mại Đầu tư Xuất Nhập Khẩu (Công ty Xuất Nhập Khẩu) làm Chủ đầu tư tiến hành triển khai thi công dự án, san gạt mặt bằng trong khi chưa được cấp có thẩm quyền giao đất, đánh giá tác động môi trường (ĐTM) và chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý theo quy định.

Tại Văn bản số 3023/STNMT-BVMT ngày 17/10/2019 về việc thực hiện Dự án Khu đô thị số 1 (giai đoạn 1), Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên khẳng định, tại thời điểm kiểm tra, Công ty Xuất Nhập Khẩu đã có hoạt động triển khai dự án, san gạt mặt bằng.

Việc dự án đã thi công khi chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt báo cáo ĐTM là không phù hợp quy định của pháp luật về bảo vệ môi trường.

Ngoài ra, báo Pháp luật Việt Nam cho biết, mặc dù chưa được giao đất, chưa hoàn thiện các thủ tục pháp lý nhưng Chủ đầu tư đã tiến hành rao bán rầm rộ từ năm 2019 và đã bán được 70 – 80% đất nền giai đoạn 1 của dự án Canary City thông qua Hợp đồng nguyên tắc.

Đại diện lãnh đạo Sở TN&MT tỉnh Thái Nguyên - khẳng định, dự án Canary City vẫn chưa có quyết định giao đất của cơ quan chức năng có thẩm quyền. Bên cạnh đó, Sở Xây dựng tỉnh Thái Nguyên cũng khẳng định, dự án Canary City chưa đủ điều kiện để thực hiện việc huy động vốn theo quy định của pháp luật.

Để làm rõ việc Chủ đầu tư dự án Canary City thực hiện việc rao, bán đất nền của Dự án thông qua Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai trong khi dự án chưa có quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền có đúng quy định hay không? Khách hàng mua đất nền tại dự án sẽ phải đối mặt với những rủi ro nào? Phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Nguyễn Đức Hùng – Phó Phòng tranh tụng, Công ty Luật TNHH TGS – thuộc Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội.

Thưa luật sư, việc dự án Canary City chưa được giao đất, chưa đầy đủ thủ tục pháp lý mà Chủ đầu tư dự án đã thực hiện rao, bán đất nền thông qua Hợp đồng nguyên tắc về quyền sử dụng đất và nhà ở hình thành trong tương lai có đúng quy định của pháp luật hay không? Hình thức huy động vốn trên có được pháp luật cho phép hay không?

Để đảm bảo được quy hoạch đô thị, khu nhà ở và đảm bảo cho quyền, lợi ích của mua, thì đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê thì chỉ được mở bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện luật định.

Cụ thể, theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 194 Luật đất đai năm 2013, được hướng dẫn tại Khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP của Chính phủ thì dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền khi có các điều kiện như sau:

“a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;

b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải;

c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);

d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.”

Mặt khác, tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng có quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được phép đưa vào kinh doanh như sau:

“1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.”

Nếu dự án dự án Canary City thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất với khách hàng khi chưa đảm bảo các điều kiện theo các quy định nêu trên là việc làm vi phạm pháp luật.

Thực tế, có một số dự án chưa đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng đất quyền sử dụng đất nhưng chủ đầu tư đã ký kết với khách hàng các Hợp đồng đặt chỗ hoặc Hợp đồng nguyên tắc, với mục đích để thực hiện việc mua bán quyền sử dụng đất và thu tiền của khách hàng.

Theo tôi đây có bản chất là những hình thức lách luật của các chủ đầu tư, để có thể bán đất khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật. Do đó, các cơ quan chức năng cần nghiên cứu và hoàn thiện các quy định của pháp luật, để có thể ngăn chặn các hình thức lách luật này, bảo đảm tốt hơn quyền lợi của người mua đất.

Đối với hành vi trên, Chủ đầu tư có thể bị xử phạt như thế nào thưa Luật sư?

Nếu bị xác định là có vi phạm các điều kiện về việc chuyển quyền sử dụng đất, thì chủ đầu tư sẽ có thể bị xử phạt theo quy định tại Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP của Chính phủ quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, theo đó:

-“Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ một trong các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hoặc đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP nhưng chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép theo quy định tại Điểm a Khoản 1 Điều 194 của Luật đất đai” thì tùy thuộc vào diện tích đất đã bị chuyển nhượng trái luật, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng.

- Còn đối với “trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê không đủ từ hai điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 41 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP trở lên” thì tùy thuộc vào diện tích đất đã bị chuyển nhượng trái luật, chủ đầu tư có thể bị phạt tiền từ 50.000.000 đồng đến cao nhất là 1.000.000.000 đồng.

Bên cạnh đó, tùy thuộc vào các hành vi vi phạm chủ đầu tư vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả tương ứng như: Buộc làm thủ tục trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép phân lô, bán nền đối với trường hợp chưa có văn bản cho phép của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh theo quy định;

Buộc chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm trong việc hoàn thành xây dựng nhà theo đúng thiết kế được phê duyệt đối với trường hợp không đủ điều kiện; Buộc chủ đầu tư nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (Khoản 4 Điều 21 Nghị định 91/2019/NĐ-CP)

Còn với hành vi không thực hiện hoặc chưa có phê duyệt báo cáo đánh gá tác động môi trường mà đã thi công dự án thì Chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định tại Điểm d Khoản 4 Điều 11 Nghị định 155/2016/NĐ-CP của Chính phủ, chủ đầu tư sẽ bị xử phạt “đối với hành vi không có báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt theo quy định”, với mức phạt tiền từ 150 triệu đồng đến 200 triệu đồng.

Theo Luật sư, việc người mua đất nền tại dự án này khi dự án chưa đầy đủ thủ tục pháp lý như vậy thì có thể tiềm ẩn nguy cơ gì?

Người mua đất nền tai các dự án chưa có đủ điều kiện chuyển nhượng có thể gặp những rủi ro không nhỏ như: Tính pháp lý của giao dịch, hợp đồng đã ký kết sẽ không được đảm bảo theo đúng pháp luật, hoặc trong trường hợp chủ đầu tư có những vi phạm và bị xử lý vi phạm, hay yếu kém về mặt năng lực, thì đều có khả khiến cho dự án không thể hoàn thành đúng tiến độ, thậm chí là dự án sẽ bị thu hồi thì quyền lợi của người mua đất sẽ bị ảnh hưởng rất lớn.

Do vậy, khi mua đất nền tại các dự án thì người mua cần phải thực sự tỉnh táo và tìm hiểu kỹ các quy định của pháp luật, và phải yêu cầu chủ đầu tư phải xuất trình đầy đủ các giấy tờ, tài liệu chứng minh dự án đã đủ điều kiện mở bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, để ngăn ngừa, hạn chế các rủi ro có thể phát sinh.

Xin cảm ơn những chia sẻ của Luật sư!