Tiền lãi bán chung cư D'Capitale của Tân Hoàng Minh bị ‘tuồn’ đi đâu?

Dự án lùm xùm

Công ty TNHH Bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, đồng thời là chủ đầu tư của dự án D’.Capitale gây chú ý khi đang huy động 800 tỷ đồng qua kênh trái phiếu.

Thương vụ này nhận được sự quan tâm lớn từ dư luận vì bên phát hành tung tờ rơi quảng cáo nhưng lại khẳng định “không chịu trách nhiệm” về thông tin đưa ra trong đó.

Ngoài ra, bản công bố thông phát hành trái phiếu theo phương thức riêng lẻ cho biết các ý kiến của đơn vị tư vấn BVSC (nếu có) đánh giá về tình trạng pháp lý và lựa chọn tài sản để làm tài sản đảm bảo cho việc thanh toán Trái phiếu chỉ mang tính chất tham khảo, các bên mua Trái phiếu phải tự tìm hiểu và đánh giá tài sản đảm bảo. BVSC không đảm bảo về giá trị của tài sản đảm bảo.

Không chỉ có vậy, trước đó, Ngôi Sao Việt đã trở thành tâm điểm của giới đầu tư bất động sản khi dự án D'Capitale Trần Duy Hưng bị nhà đầu tư nhiều lần căng băng rôn phản đối. Chủ đầu tư bị tố cung cấp sản phẩm chất lượng kém hơn so với cam kết.

Dự án D’.Capitale Trần Duy Hưng được qui hoạch thiết kế trên khu đất rộng trên 5 ha, bao gồm các tòa nhà chung cư cao cấp kết hợp Văn phòng và Trung tâm thương mại. Tổng số căn hộ D’.Capital tại 6 tòa khoảng 3.000 căn. Với mức giá trên dưới 10 tỷ đồng mỗi căn, D’.Capital hứa hẹn sẽ mang về cho Tân Hoàng Minh khoảng 30.000 tỷ đồng doanh thu.

Lợi nhuận gộp cận biên siêu nhỏ

Sở hữu dự án quy mô lớn, giá bán cao thế nhưng thực tế những gì mà Ngôi sao Việt nhận được lại khá nhỏ bé so với tiềm năng.

Cụ thể, năm 2019, thời điểm nhà đầu tư rất căng thẳng với dự án và chủ đầu tư, Ngôi Sao Việt vẫn đạt doanh thu khả quan, lên đến 10.037 tỷ đồng. Tuy nhiên, lợi nhuận gộp của công ty rất thấp chỉ đạt 468 tỷ đồng. Như vậy, lợi nhuận gộp cận biên chủ dự án D’.Capital chỉ là 4,66%.

Sang năm 2020, mọi thứ đều đi lùi khi doanh thu giảm 9.264 tỷ đồng, tương đương 92,3% xuống chỉ còn 773 tỷ đồng. Kết quả là lợi nhuận gộp về bán hàng và cung cấp dịch vụ của Ngôi Sao Việt đi lùi xuống 76 tỷ đồng. Lợi nhuận gộp cận biên được cải thiện nhưng vẫn rất thấp, chỉ đạt 9,83%.

Vì vậy, lợi nhuận sau thuế năm 2019 và 2020 tại Ngôi Sao Việt rất thấp, chỉ là 272 tỷ đồng và 32,4 tỷ đồng.

Cần phải so sánh với các công ty có doanh thu có quy mô tương tự để thấy lợi nhuận gộp cận biên tại Ngôi Sao Việt “tí hon” như thế nào.

Năm 2019, Công ty cổ phần Tập đoàn Đầu tư địa ốc No va (Novaland) có quy mô doanh thu tương tự Ngôi Sao Việt Nam chỉ tiêu doanh thu về bán hàng và cung cấp dịch vụ đạt 11.026 tỷ đồng. Novaland đạt lợi nhuận gộp 3.152 tỷ đồng nên lợi nhuận gộp cận biên tại đơn vị này là 28,6%, cao gấp 6,1 lần so với Ngôi Sao Việt. Bước sang năm 2020, tỷ lệ này tăng lên 35%.

Nếu so với các công ty bất động sản niêm yết trên sàn chứng khoán, năm 2019, Ngôi Sao Việt chỉ đứng sau 3 đơn vị về doanh thu. Còn lại, Ngôi Sao Việt “vượt mặt tất cả”. Thế nhưng, công ty cũng lại đứng sau tất cả về lợi nhuận gộp cận biên.

Lợi nhuận gộp cận biên năm 2019 và 2020 tại Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, Công ty cổ phần Đầu tư Nam Long lần lượt là 52,7%- 42,5%, 41,8%- 29,7%,...

Có thể thấy, lợi nhuận gộp cận biên tại Ngôi Sao Việt thấp và hoàn toàn khác biệt so với đối thủ cạnh tranh. Câu hỏi không ít người đặt ra là tiền lãi bán chung cư D'Capitale bị “tuồn” đi đâu?

Nhìn vào các dữ liệu tài chính của Ngôi Sao Việt trong năm 2019 và 2020, có thể thấy Ngôi Sao Việt không chủ động hoàn toàn mà giao nhiệm vụ bán hàng cho đối tác. Chính vì vậy, trong 2 năm qua, chi phí bán hàng tại Ngôi Sao Việt là 0 đồng.

Trên thực tế, Ngôi Sao Việt không tự phân phối D'Capitale mà nhờ cậy một ông lớn làng bất động sản.