Thuế 0,2% đất bỏ hoang: Doanh nghiệp nộp thuế có được tiếp tục giữ đất?

Thuế 0,2% có đủ sức thay đổi hành vi găm đất?

Theo thông tin Bộ Tài chính công bố ngày 06/10/2026, cơ quan này đề xuất áp dụng thuế suất 0,2% đối với đất bỏ hoang, không đưa vào sử dụng hoặc chậm đưa vào sử dụng, tính trên toàn bộ diện tích thuộc diện chịu thuế. Mức này cao gần bảy lần thuế suất 0,03% đối với đất ở trong hạn mức hiện hành.

Đề xuất thuộc khuôn khổ sửa đổi Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, vì vậy không thể hiểu mọi loại đất bỏ hoang, kể cả đất nông nghiệp, đều đương nhiên chịu thuế 0,2%. Phạm vi và tiêu chí áp dụng vẫn cần được làm rõ khi hoàn thiện chính sách.

Tác động thực tế phụ thuộc vào giá tính thuế và lợi ích kỳ vọng từ việc giữ đất. Nếu diện tích thuộc diện chịu thuế có giá tính thuế giả định 100 tỷ đồng, mức 0,2% tương ứng 200 triệu đồng mỗi năm, chưa xét các yếu tố điều chỉnh. Đây không phải phép tính trên giá thị trường; nếu lợi ích chờ tăng giá lớn hơn đáng kể chi phí ấy, chủ đất vẫn có thể tiếp tục nắm giữ.

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, nhận định: “Muốn biết thuế có chống được găm đất hay không, không thể chỉ hỏi thuế suất bao nhiêu mà phải xem sau khi nộp thuế, việc tiếp tục giữ đất chờ tăng giá còn có lợi hơn đưa đất vào sử dụng hay không. Chính sách chỉ thực sự phát huy tác dụng khi làm thay đổi được phép tính ấy”.

Nộp thuế không đồng nghĩa được giữ đất vô thời hạn

Đối với đất thực hiện dự án đầu tư, nghĩa vụ thuế không thay thế trách nhiệm đưa đất vào sử dụng. Khoản 8 Điều 81 Luật Đất đai năm 2024 điều chỉnh đất được giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích, công nhận quyền sử dụng hoặc nhận chuyển nhượng để thực hiện dự án đầu tư.

Theo đó, đất không được sử dụng trong 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao trên thực địa hoặc chậm tiến độ sử dụng đất 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án thuộc cơ chế xử lý theo quy định. Thời gian gia hạn không quá 24 tháng, kèm nghĩa vụ tài chính bổ sung; hết thời hạn mà vẫn chưa đưa đất vào sử dụng, Nhà nước thu hồi đất theo điều kiện luật định, với ngoại lệ bất khả kháng tại khoản 9 Điều 81.

Đáng chú ý, gia hạn không phải quyền tự động. Điều 31 Nghị định 102/2024/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 226/2025/NĐ-CP, quy định cách tính thời điểm gia hạn, phạm vi diện tích và thủ tục xử lý. Trường hợp đến khi kiểm tra, thanh tra mới xác định vi phạm đã vượt các mốc luật định, thời điểm tính gia hạn được xác định từ ngày cơ quan có thẩm quyền quyết định gia hạn theo quy định.

“Nộp thuế là thực hiện nghĩa vụ tài chính, không phải mua quyền trì hoãn sử dụng đất. Doanh nghiệp không thể coi việc nộp thêm thuế là giá vé để tiếp tục giữ đất vô thời hạn, bởi nghĩa vụ thuế không thay thế trách nhiệm đưa đất vào sử dụng và cũng không làm mất đi cơ chế thu hồi đất khi đủ điều kiện luật định”, luật sư Tú nhấn mạnh.

Như vậy, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, khoản tiền bổ sung khi gia hạn và thu hồi đất là ba cơ chế khác nhau. Một dự án đã nộp thuế vẫn có thể bị thu hồi nếu đủ điều kiện, nhưng không phải mọi dự án chậm tiến độ đều đương nhiên chịu thuế 0,2%.

Đất chưa sử dụng có đồng nghĩa với đất bị găm giữ?

Cùng một hiện trạng đất chưa khai thác có thể xuất phát từ những nguyên nhân khác nhau. Doanh nghiệp chủ động trì hoãn để chờ tăng giá không giống doanh nghiệp vướng giải phóng mặt bằng hoặc thủ tục hành chính; tương tự, người đầu cơ nhiều thửa đất không thể mặc nhiên được đánh đồng với hộ gia đình chưa thể xây dựng vì hạn chế pháp lý.

“Đất đang trống là một hiện trạng, còn găm giữ đất chờ tăng giá là một hành vi. Hai thửa đất có thể cùng chưa được sử dụng trong nhiều năm nhưng nguyên nhân hoàn toàn khác nhau. Nếu muốn điều chỉnh đúng hành vi thì chính sách phải có căn cứ để nhận diện sự khác biệt đó”, luật sư Trương Anh Tú phân tích.

Tuy nhiên, động cơ đầu cơ không đương nhiên là điều kiện pháp lý để áp thuế nếu quy định cuối cùng sử dụng tiêu chí khách quan. Đồng thời, việc xem xét bất khả kháng theo pháp luật đất đai không đồng nghĩa đương nhiên được miễn thuế theo đề xuất mới.

Ai xác định đất bỏ hoang và người sử dụng đất được giải trình thế nào?

Việc xác định đất thuộc diện chịu thuế cần dựa trên hồ sơ về loại đất, thời điểm bàn giao, tiến độ dự án và tình trạng pháp lý, thay vì chỉ quan sát đất có công trình hay chưa. Cơ quan thuế cần phối hợp với cơ quan quản lý đất đai và đầu tư để tránh nhầm lẫn giữa dự án chậm tiến độ với đất thuộc diện chịu thuế 0,2%.

Khi hoàn thiện chính sách, cần bảo đảm người sử dụng đất được tiếp cận căn cứ xác định nghĩa vụ, cung cấp tài liệu và yêu cầu điều chỉnh thông tin không chính xác. Một khoản thuế tính đúng về số học nhưng dựa trên dữ liệu sai vẫn có thể dẫn đến kết quả thiếu công bằng.

Thành công của chính sách không phải thu được nhiều thuế hơn

Thuế cao hơn có thể làm tăng chi phí găm giữ đất, nhưng không thay thế cơ chế kiểm tra tiến độ, xử lý vi phạm và tháo gỡ trở ngại pháp lý. Hiệu quả chính sách cần được đo bằng diện tích đất đưa vào sử dụng và số dự án chậm tiến độ được xử lý đúng pháp luật, thay vì chỉ bằng số thu ngân sách.

“Thuế đất bỏ hoang không nên nhằm làm cho việc có đất trở nên đắt đỏ, mà phải làm cho việc găm giữ đất chỉ để chờ tăng giá trở nên đắt đỏ. Thành công của chính sách không nằm ở việc thu được bao nhiêu tiền từ đất chưa sử dụng, mà ở việc có bao nhiêu đất thực sự được đưa trở lại phục vụ đời sống và phát triển kinh tế”, luật sư Tú nêu quan điểm.

Đề xuất thuế 0,2% vì thế chỉ có thể phát huy đầy đủ hiệu quả khi được áp dụng đúng đối tượng và phối hợp với cơ chế gia hạn, thu hồi đất, để chi phí nắm giữ không trở thành khoản tiền doanh nghiệp chấp nhận trả nhằm kéo dài tình trạng bỏ trống nguồn lực đất đai.