Hợp đồng giả cách và cảnh báo người dân cần biết

Bản chất của hợp đồng giả cách là một loại hợp đồng xác lập một giao dịch dân sự giả tạo nhằm che dấu một giao dịch dân sự khác, bị vô hiệu theo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015 “khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự đó vô hiệu”.

Trên thực tế, nhiều giao dịch dân sự vay tài sản được che đậy bằng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khiến người vay có nguy cơ mất tài sản liên quan đến việc chứng minh giao dịch vay. Do đó, khi xảy ra tranh chấp, người bị thiệt hại đều mong muốn Tòa án xem xét khách quan, toàn diện các bằng chứng, tình tiết, nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng của họ.

Chẳng hạn như trường hợp của vợ chồng ông Trương Đình Chiến, bà Nguyễn Thị Kim Anh, cư ngụ tại xã Bắc Hòa, huyện Tân Thạnh, Long An. Ông bà có 6 người con đã lập gia đình, cùng sinh sống, canh tác trên thửa đất rộng gần 90.000m2 tại xã Bắc Hòa. Năm 2006, ông bà có khoản vay quá hạn tại một ngân hàng (thế chấp bằng thừa đất trên) với tổng số tiền cần thanh toán là 213.000.000 đồng. Để có tiền trả nợ ngân hàng, ông Chiến nhờ em vợ là ông Nguyễn Văn Hồng (SN 1954) giúp đỡ. Ông Hồng yêu cầu ông Chiến chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất gần 9ha trên với giá 213.000.000 đồng cho vợ chồng ông Hồng để làm thủ tục vay nợ ngân hàng giúp.

Theo ông Chiến, thực chất giao dịch chuyển nhượng thửa đất này để vợ chồng ông Hồng đứng tên vay ngân hàng giúp chứ không có ý chí bán đứt thửa đất trên, vì giá trị thửa đất lớn hơn rất nhiều so với số tiền ghi trên hợp đồng chuyển nhượng. Hơn nữa, vì là anh em trong gia đình nên tin tưởng nhau và trong hoàn cảnh khó khăn, bệnh tật, sợ bị phát mãi tài sản do nợ quá hạn nên ông bà mới đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng.

Để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, vợ chồng ông Hồng đã chuyển tiền cho vợ chồng ông Chiến trả nợ ngân hàng, giải chấp tài sản. Sau đó, vợ ông Hồng là bà Lê Thị Nguyên đã đem thửa đất này chuyển nhượng tiếp cho một người khác cũng tên Nguyễn Văn Hồng (SN 1961) bằng giấy viết tay lập ngày 15/10/2007.

Theo ý kiến của Trợ giúp viên pháp lý, Trung tâm trợ giúp pháp lý Nhà nước tỉnh Long An, tại thời điểm năm 2006, mỗi ha đất có giá trị 100.000.000 đồng, như vậy thửa đất của ông Chiến bà Anh có giá trị phải trên 800.000.000 đồng, việc giá chuyển nhượng bằng với khoản vay ngân hàng là 213.000.000 đồng, đồng thời các bên không có giấy giao nhận tiền và bàn giao đất trên thực địa cho thấy đây là giao dịch có dấu hiệu giả tạo nhằm che giấu hợp đồng vay tiền. Hiện nay gia đình ông Chiến bà Anh cùng các con vẫn đang quản lý, canh tác, sử dụng thửa đất này.

Điều đáng nói, ông Trương Trọng Huân là hộ giáp ranh đất của ông Chiến đã có đơn tường trình, xác nhận rằng, gia đình ông Chiến có nợ quá hạn ngân hàng số tiền 213.000.000 đồng, ngoài ra vợ chồng ông Chiến còn nợ anh em, họ hàng, làng xóm với tổng số tiền gần 300.000.000 đồng. Do đó, ông Hồng là em vợ ông Chiến đã hướng dẫn chuyển nhượng đất cho vợ chồng ông Hồng đứng tên thì các chủ nợ không siết nợ nhà đất được.

Tại các bản án dân sự sơ thẩm và phúc thẩm, Hội đồng xét xử đều nhận định, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Chiến bà Anh và vợ chồng ông Hồng bà Nguyên lập ngày 15/11/2006 đã được công chứng, đăng ký thay đổi phù hợp pháp luật. Do ông bà Chiến không chứng minh được việc chuyển nhượng là giả tạo, che giấu giao dịch vay tiền nên không có căn cứ chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng trên.

Đối với giao dịch giữa bà Lê Thị Nguyên chuyển nhượng thửa đất cho ông Nguyễn Văn Hồng (SN 1961), bà Nguyên trình bày tại toà, mặc dù phần đất chuyển nhượng là tài sản chung của vợ chồng nhưng bà Nguyên đã tự ý định đoạt, không có ý kiến của chồng và hình thức hợp đồng là giấy tay, không tuân thủ pháp luật, do đó bà Nguyên yêu cầu Hội đồng xét xử tuyên vô hiệu, huỷ bỏ giao dịch chuyển nhượng.

Theo Luật sư Phạm Công Đức, Trưởng Văn phòng Luật sư Công Đức Luật, Đoàn Luật sư TP.HCM, quy định về sự vô hiệu của giao dịch dân sự do giả tạo có nghĩa vô cùng quan trọng trong việc thiết lập trật tự kỷ cương xã hội, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, pháp nhân và nhà nước; bảo đảm an toàn pháp lý cho các chủ thể trong giao dich dân sự.

Về giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu được quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015, theo đó, khi một giao dịch dân sự vô hiệu sẽ không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập. Việc không phát sinh thay đổi hay chấm dứt quyền và nghĩa vụ giúp duy trì tính công bằng và ổn định trong quá trình giải quyết hậu quả của giao dịch. Khi hợp đồng vô hiệu thì các bên theo nguyên tắc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả, giúp giữ cho các bên không bị tổn thất trong trường hợp hợp đồng vô hiệu. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.