JLL: Ba trụ cột thúc đẩy BĐS Việt Nam tăng trưởng trong chu kỳ mới

JLL (NYSE: JLL) - Tập đoàn dẫn đầu toàn cầu về bất động sản (BĐS) thương mại và quản lý đầu tư, đã nhận định như vậy trong báo cáo về thị trường BĐS Việt Nam được công bố ngày 27/1/2026 tại TP.HCM.

Theo JLL, năm 2025 thị trường BĐS Việt Nam có dấu hiệu phục hồi mạnh mẽ, được thúc đẩy bởi nền tảng kinh tế vĩ mô vững chắc cùng chính sách đổi mới toàn diện. GDP tăng trưởng 8,0% so với cùng kỳ 2024, đứng đầu khu vực ASEAN, với mục tiêu đạt tăng trưởng hai chữ số trong giai đoạn 2026 - 2030. Tổng vốn FDI đăng ký năm 2025 đạt 38,4 tỷ USD, vốn thực hiện đạt kỷ lục cao nhất trong năm năm qua với 27,6 tỷ USD, tăng trưởng 9% so với năm trước.

Chính phủ ưu tiên đầu tư hàng triệu tỷ đồng vào phát triển hạ tầng, với các dự án lớn như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến metro số 2 TP.HCM, đường Vành đai 3, cầu Phú Mỹ 2 cùng các cao tốc liên kết vùng. Bên cạnh đó, việc cải cách thể chế về tinh gọn bộ máy địa phương và triển khai hành lang pháp lý, phát triển hạ tầng quốc gia, ra mắt các Trung tâm Tài chính quốc tế (IFC) tại TP.HCM và Đà Nẵng cùng với việc FTSE Russell thông báo nâng hạng chứng khoán Việt Nam (dự kiến có kết quả đánh giá cuối cùng vào tháng 9/2026) góp phần tăng cường tính minh bạch, ổn định và hấp dẫn hơn cho môi trường đầu tư.

Theo báo cáo, thị trường BĐS nhà ở Việt Nam chứng kiến sự mở rộng về quy mô lẫn phân khúc sản phẩm trong năm 2025 và tiếp tục xu hướng tăng trong chu kỳ mới. Cụ thể, thị trường phía Nam bao gồm TP.HCM và các tỉnh vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh dự kiến chào đón trung bình hàng năm 28.500 căn hộ và 12.000 căn nhà liền thổ trong giai đoạn 2026 - 2030. Giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại khu vực phía Nam đạt 2.740 USD/m² vào quý 4/2025, tăng 1,25 lần so với cuối năm 2020. Trong khi đó, giá nhà liền thổ cán mốc 4.427 USD/m² đất, tăng 1,9 lần so với năm 2020.

Các đại đô thị tích hợp lấy định hướng giao thông công cộng làm cơ sở (TOD) ngày càng phát triển mạnh mẽ với xu hướng chuyển dịch ra ngoài phạm vi đường Vành đai 2, và tiến đến Vành đai 3 và 4 nhờ tận dụng lợi thế từ các dự án hạ tầng lớn đang triển khai như sân bay Long Thành, các tuyến metro, đường cao tốc,... Trong chu kỳ mới, người mua sẽ có nhiều lựa chọn về sản phẩm căn hộ (từ trung cấp đến cao cấp, siêu sang), biệt thự, nhà phố, cùng các loại hình mới như sản phẩm xanh, căn hộ thông minh. Hoạt động mua bán & sáp nhập (M&A) nhằm đầu tư và phát triển trong lĩnh vực nhà ở sẽ tiếp tục sôi động, ghi nhận chủ yếu bởi các doanh nghiệp có tiềm lực tài chính và kinh nghiệm phát triển, giúp thanh lọc thị trường, nâng cao chất lượng phát triển và bàn giao sản phẩm. Song song đó, áp lực tăng giá vẫn hiện hữu, nhất là tại các đô thị phát triển bài bản và khu vực hưởng lợi từ hạ tầng mới do chi phí đất gia tăng, lạm phát, tâm lý đầu tư đón sóng hạ tầng trong khi nhu cầu thực duy trì ổn định.

Phân khúc công nghiệp và logistics: Phân khúc BĐS công nghiệp giữ vị trí chiến lược trong dòng vốn FDI, với lợi thế chi phí sản xuất cạnh tranh, nguồn lao động trẻ và các cụm công nghiệp phát triển đồng bộ. Đến cuối 2025, tổng diện tích đất khu công nghiệp tại các thị trường trọng điểm phía Nam đạt 27.900 ha, tỷ lệ lấp đầy 84%, giá chào thuê đất dao động từ 100 - 310 USD/m²/chu kỳ. Diện tích nhà xưởng xây sẵn, kho vận đạt 5,5 triệu m² mỗi thị trường, với tỷ lệ lấp đầy trung bình 89%. Các ngành sản xuất dẫn đầu như điện tử, bán dẫn, cao su, dệt may, thực phẩm…

Hoạt động đầu tư không chỉ mở rộng về lượng mà còn nâng tầm về chất. Các khu công nghiệp bắt đầu tích hợp mô hình xanh, ứng dụng ESG và chuyển đổi số vào quy trình vận hành, tăng sức mạng cạnh tranh quốc tế và tối ưu hiệu quả sử dụng đất. Dòng vốn ngoại tiếp tục chảy mạnh vào các tỉnh trong vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh), thúc đẩy dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu, đa dạng hóa ngành nghề và phát triển các khu công nghiệp công nghệ cao, logistics dịch vụ phụ trợ.

Thị trường công nghiệp Việt Nam đang bước vào giai đoạn tăng trưởng chất lượng, với trọng tâm là dịch vụ quản lý, vận hành chuyên nghiệp, phát triển hệ sinh thái toàn diện và đón đầu nhu cầu của thế hệ khách thuê mới trong bối cảnh cạnh tranh toàn cầu.

Phân khúc khách sạn, nghỉ dưỡng, năm 2025, thị trường khách sạn - du lịch Việt Nam ghi nhận sự phục hồi rõ rệt với hơn 21,2 triệu lượt khách quốc tế, và tốc độ tăng trưởng kép hằng năm giai đoạn 2011 - 2026 đạt 10,1%. Dự báo đến năm 2030, lượng khách quốc tế sẽ đạt 35 triệu lượt, kéo theo nhu cầu lưu trú, du lịch, nghỉ dưỡng tăng mạnh tại các thành phố lớn và các điểm đến ven biển. Vào quý 4/2025, công suất phòng tại TP.HCM đạt 83%, giá phòng bình quân ADR lên tới 3,6 triệu đồng/đêm, doanh thu trên phòng (RevPAR) hồi phục và thậm chí cao hơn cả trước mức đại dịch. Khách sạn ở hai thành phố lớn nhất cả nước thể hiện tiềm năng tăng trưởng tốt nhất nhờ nhu cầu hồi phục trong khi nguồn cung trên tổng số lượt khách đến còn ở mức thấp so với các thành phố du lịch ven biển như Đà Nẵng, Khánh Hòa.

Thị trường tiếp tục ghi nhận làn sóng đầu tư nước ngoài và các thương vụ mua bán & sát nhập (M&A) lớn giúp mở rộng quy mô, nâng cao tiêu chuẩn vận hành. Nhiều khách sạn chuyển đổi sang mô hình quản lý quốc tế, chú trọng đa dạng hóa loại hình và trải nghiệm, từ khách sạn truyền thống, căn hộ dịch vụ đến khách sạn phục vụ MICE, lưu trú dài hạn. Sự tăng trưởng của du lịch đặt ra yêu cầu phát triển nguồn cung bền vững, tích hợp yếu tố ESG, chuyển đổi số và dịch vụ cá nhân hóa nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của khách hàng.

Việc mở rộng đường bay quốc tế, chính sách thị thực thuận lợi, cùng sự cạnh tranh từ các điểm đến trong khu vực, là động lực để doanh nghiệp khách sạn Việt Nam đổi mới sản phẩm, hoàn thiện dịch vụ và tăng sức hút với khách du lịch toàn cầu. Triển vọng ngành khách sạn - du lịch tới đây sẽ tiếp tục tập trung vào nâng cấp chất lượng vận hành, mở rộng thị phần các sản phẩm cao cấp và dịch vụ đa dạng, tạo nền tảng để Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn tại châu Á.

Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng giám đốc JLL Việt Nam, chia sẻ: “Bước sang năm 2026, thị trường BĐS Việt Nam sẽ tiếp tục hưởng lợi từ nền kinh tế vĩ mô ổn định, tăng trưởng FDI bền vững, môi trường pháp lý ngày càng minh bạch và hệ thống hạ tầng liên kết vùng hoàn thiện. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa sẽ đạt 50% vào năm 2030, thúc đẩy nhu cầu nhà ở, dịch vụ, thương mại và công nghiệp mạnh mẽ hơn nữa. Các xu hướng chủ đạo định hướng sự phát triển của thị trường bao gồm đa dạng hóa phân khúc sản phẩm, chuyển đổi số, phát triển dự án xanh và tích hợp yếu tố ESG...”.

Tổng giám đốc JLL Việt Nam cũng cho biết thêm, việc xây dựng các khu đô thị lớn, khu công nghiệp công nghệ cao, logistics và cải tiến dịch vụ khách sạn sẽ giữ vai trò trung tâm trong chiến lược quy hoạch và thu hút đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và quốc tế. Đáng chú ý, thị trường Việt Nam đang chuyển mình từ mô hình cạnh tranh theo số lượng sang cạnh tranh dựa trên chất lượng. Các sản phẩm BĐS không còn chỉ cạnh tranh dựa trên vị trí hay chất lượng xây dựng như giai đoạn trước đây mà còn phải vượt trội về những giá trị gia tăng như trải nghiệm khách hàng, chất lượng vận hành và dịch vụ hậu mãi, nhằm đáp ứng kỳ vọng ngày càng cao của nhà đầu tư về giá trị thực của tài sản.