Xử lý tài sản thế chấp theo phương thức thỏa thuận

1. Quy định của pháp luật về các phương thức thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp

Theo quy định tại khoản 1 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 thì các bên có quyền thỏa thuận lựa chọn một trong các phương thức sau đây để tiến hành xử lý tài sản thế chấp (TSTC): (i) Bán đấu giá tài sản; (ii) Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản; (iii)

Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm; (iv) Phương thức khác. Trường hợp không có thỏa thuận về một trong các phương thức nêu trên thì TSTC được bán đấu giá, trừ trường hợp luật có quy định khác (khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015). Có thể thấy, việc thỏa thuận phương thức xử lý đối với TSTC được pháp luật tôn trọng và ưu tiên để các bên tự thực hiện, chỉ trong trường hợp các bên không có sự thỏa thuận hoặc không thỏa thuận được thì TSTC mới bị xử lý theo phương thức luật định. Tuy nhiên, không phải trong mọi trường hợp các bên đều được quyền tự thỏa thuận hoặc nếu không có thỏa thuận thì TSTC sẽ được đem ra bán đấu giá. Trong một số trường hợp nhất định, việc xử lý TSTC phải tuân thủ đúng phương thức mà pháp luật đã ấn định, ví dụ như: Việc xử lý TSTC là dự án đầu tư xây dựng nhà ở được thực hiện bằng hình thức chuyển nhượng dự án (khoản 2 Điều 149 Luật Nhà ở năm 2014). Đây là một trong những trường hợp cụ thể mà khoản 2 Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định loại trừ.

Như vậy, về nguyên tắc, có hai phương thức xử lý TSTC đó là: Phương thức xử lý TSTC theo thỏa thuận và phương thức xử lý TSTC bắt buộc. Trong phạm vi bài viết này, tác giả đề cập đến những vấn đề có liên quan đến phương thức xử lý TSTC theo thỏa thuận.

 “Bán đấu giá tài sản” vừa là phương thức tự do thỏa thuận, vừa là phương thức bắt buộc trong xử lý TSTC. Nếu có sự thỏa thuận thì bán đấu giá tài sản là một trong các phương thức các bên có thể lựa chọn để xử lý TSTC[1] nhưng nếu không có sự thỏa thuận thì bán đấu giá tài sản là phương thức được ấn định để xử lý TSTC[2] trừ trường hợp luật có quy định khác. Tuy nhiên, có ý kiến cho rằng: “Bán đấu giá chỉ áp dụng trong trường hợp bắt buộc theo quy định của pháp luật hoặc khi các bên không có thỏa thuận hay không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản”[3].

“Bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm” là phương thức mà bên nhận thế chấp tự mình có thể trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác bán TSTC nếu các bên có thỏa thuận. Thực tế cho thấy, trong các hợp đồng thế chấp, các bên đều thỏa thuận phương thức này để xử lý TSTC với nội dung như “bên nhận thế chấp trực tiếp bán hoặc ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác bán TSTC”[4]. Về thời điểm thỏa thuận bán TSTC thì pháp luật không quy định nhưng các bên có thể thỏa thuận khi giao kết hợp đồng thế chấp tài sản hoặc tại thời điểm xử lý TSTC.

“Bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm” là phương thức có sự khác biệt so với hai phương thức nêu trên về cách thức xử lý TSTC. Theo đó, nếu phương thức bán đấu giá tài sản và phương thức bên nhận bảo đảm tự bán tài sản bảo đảm đều thực hiện bằng hình thức “bán” tài sản, chủ thể bán tài sản có thể là bên nhận thế chấp, bên thế chấp hoặc tổ chức, cá nhân khác thì phương thức nhận chính tài sản để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được thực hiện thông qua hình thức “nhận” tài sản và chỉ bên nhận thế chấp là chủ thể duy nhất có quyền nhận chính TSTC theo một trong hai cách thức đó là: (i)“Gán nợ”, cách thức này không cần phải thanh toán nếu có sự chênh lệch về giá trị tại thời điểm xử lý; (ii) “Bán lại” TSTC cho bên nhận thế chấp, cách thức này phải có sự thanh toán giá trị chênh lệch giữa giá của TSTC và giá trị của nghĩa vụ được bảo đảm[5]. Cần lưu ý rằng, phương thức này chỉ áp dụng khi bên thế chấp phải đồng thời là bên có nghĩa vụ mà không áp dụng trong trường hợp bên thế chấp sử dụng tài sản của mình để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ cho bên thứ ba. Một số bài viết liên quan đã thể hiện ý kiến phản biện đối với quy định này, theo đó, có tác giả cho rằng, không có lý do gì mà lại hạn chế quyền của chủ nợ đối với tài sản bảo đảm là tài sản của bên thứ ba để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên có nghĩa vụ[6]; một tác giả khác cũng có bình luận: Không biết vô tình hay hữu ý mà ở đây người làm luật chỉ cho phép các bên thỏa thuận sử dụng phương thức này nếu nghĩa vụ được bảo đảm ở đây chính là nghĩa vụ của bên bảo đảm[7]. Đây là một sự bất cập trong quy định của pháp luật mà Bộ luật Dân sự năm 2015 cần phải nghiên cứu sửa đổi.

“Phương thức khác” là một trong bốn phương thức thỏa thuận xử lý TSTC được Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định tại điểm d khoản 1 Điều 303 và Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm (Nghị định số 163/2006/NĐ-CP) quy định tại khoản 4 Điều 59. Liên quan đến quy định này, có quan điểm cho rằng, Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP đã liệt kê các phương thức xử lý theo thỏa thuận nhưng lại chốt một câu “các phương thức khác do các bên thỏa thuận”, với cách thiết kế điều luật như vậy thì sự liệt kê không có ý nghĩa và tính khái quát cao[8]. Có thể thấy, “phương thức khác” là một quy định mở và điều luật cũng đã dự liệu được trường hợp các bên có thể thỏa thuận bất kỳ một phương thức nào ngoài các phương thức đã quy định liệt kê để tiến hành xử lý TSTC. Do đó, Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015 và Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định “phương thức khác” là hoàn toàn phù hợp với thực tiễn xử lý TSTC. Tuy nhiên, tác giả đồng tình với ý kiến trên dưới góc độ đã là Nghị định quy định chi tiết thì Điều 59 Nghị định số 163/2006/NĐ-CP cần có những quy định cụ thể thay vì quy định lại gần như toàn bộ nội dung từ Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015.  

2. Nhận diện những nguyên nhân dẫn đến rủi ro trong thỏa thuận xử lý tài sản thế chấp

Thực tiễn áp dụng “phương thức thỏa thuận khác” trong xử lý TSTC rất đa dạng với nhiều cách thức khác nhau. Vì vậy, nếu lựa chọn phương thức xử lý không phù hợp với tính chất, đặc điểm của TSTC cũng như khả năng, điều kiện của các bên thì hậu quả có thể phát sinh những rủi ro. Để làm rõ vấn đề này, tác giả nêu một vụ việc cụ thể làm cơ sở phân tích, đánh giá.

Tóm tắt vụ việc:

Ngày 27/5/2016, vợ chồng ông Hồ Lê V và bà Nguyễn Thị N cùng cư trú tại làng B, xã H, huyện Đ, tỉnh G thế chấp tài sản của mình là quyền sử dụng đất tọa lạc tại thôn D, xã K, huyện Đ có diện tích 5.240 m2 đất trồng cây lâu năm tại Ngân hàng TMCP A - Chi nhánh tỉnh G, đảm bảo vay vốn với số tiền là 200 triệu đồng. Vì ông V, bà N không có khả năng trả nợ vay nên các bên gồm Ngân hàng A, vợ chồng ông V, bà N và người mua TSTC là ông Trần Đình T lập văn bản thỏa thuận với nội dung: Ông V, bà N đồng ý chuyển nhượng cho ông T toàn bộ quyền sử dụng đất nêu trên với giá chuyển nhượng 250 triệu đồng; thanh toán theo hình thức ông T nộp cho Ngân hàng A số tiền 200 triệu đồng để trả nợ vay cho ông V, bà L, còn lại 50 triệu đồng thì ông T trả trực tiếp cho ông V, bà N ngay khi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được công chứng.

Đến ngày 06/11/2019, sau khi tất toán khoản vay tại Ngân hàng A, tài sản được xóa đăng ký thế chấp. Ông V, bà N cùng ông T đến tổ chức hành nghề công chứng X yêu cầu công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tại đây, yêu cầu của các bên bị công chứng viên từ chối với lý do quyền sử dụng đất bị cấm thực hiện giao dịch bởi quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 07/2019/QĐ-BPKCTT ngày 12/11/2019 của Tòa án nhân dân huyện Đ; nguyên nhân dẫn đến tài sản bị cấm giao dịch là do ông V, bà N bị bà Lê Thị M khởi kiện đòi nợ trong vụ án “tranh chấp về hợp đồng dân sự vay tài sản”. Không mua được tài sản nên ông T khởi kiện ông V, bà N ra Tòa án nhân dân huyện Đ yêu cầu Tòa án xem xét, giải quyết.

Từ tình huống nêu trên cho thấy, mặc dù thỏa thuận về việc xử lý TSTC giữa các bên không vi phạm pháp luật nhưng hậu quả khiến ông T lâm vào tình trạng “dở khóc dở cười”, đồng thời có nguy cơ bị mất tài sản. Dưới đây có thể là những nguyên nhân dẫn đến hậu quả của thỏa thuận trên.

Nhận diện nguyên nhân:

Thông qua hoạt động công chứng các hợp đồng, giao dịch về thỏa thuận xử lý TSTC, tác giả nhận thấy:

Thứ nhất, theo quan sát của tác giả, trước khi quyết định mua tài sản đang thế chấp tại ngân hàng thì bên mua tài sản (ông T trong vụ việc) thường tự mình tìm hiểu các thông tin về tình trạng pháp lý của tài sản. Theo đó, thông qua các mối quan hệ của mình, bên mua tài sản có thể “nhờ” tổ chức, cá nhân có thẩm quyền kiểm tra xem tài sản có bị phong tỏa, kê biên để bảo đảm thi hành án hay không; một số trường hợp thận trọng hơn còn thăm dò nhiều ý kiến trước khi quyết định. Tuy nhiên, việc tự thu thập thông tin có thể không đầy đủ và chính xác, bên mua tài sản chưa nhận biết hết hậu quả pháp lý của thỏa thuận xử lý TSTC cũng như những thiệt hại mà họ có thể phải gánh chịu.

Thứ hai, trong một số trường hợp, bên mua tài sản có thể biết rõ quyền, lợi ích của mình khi giao kết thỏa thuận xử lý TSTC, nhưng vì họ có một niềm tin nhất định từ phía  bên bán tài sản hoặc ngân hàng nên có tâm lý chủ quan. Trong thực tế, phần lớn thỏa thuận xử lý TSTC được xác lập thực hiện giữa các bên là những người có mối quan hệ quen biết nhau hoặc cũng có thể là quan hệ gia đình, họ hàng. Bên cạnh đó, cũng có những trường hợp tự chấp nhận rủi ro để thỏa thuận mua tài sản vì một số lý do như giá mua bán tài sản thấp hơn so với giá thị trường ở cùng thời điểm hoặc tài sản phù hợp với khả năng, nhu cầu của bên mua...

Thứ ba, trong quá trình các bên tham gia thỏa thuận xử lý TSTC, các chủ nợ khác của bên bán tài sản (bà M trong vụ việc) biết được thông tin, nên ngay sau khi tài sản được xóa đăng ký thế chấp, chủ nợ đã kịp thời thu thập thông tin, cung cấp tài liệu đề nghị cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp phong tỏa hoặc tạm thời ngăn chặn việc thực hiện giao dịch đối với tài sản.

Thứ tư, trong vụ việc trên, với khả năng xử lý TSTC của mình, ngân hàng biết được rủi ro có thể xảy ra đối với bên mua tài sản, nhưng vì lợi ích của ngân hàng, cũng như không muốn mất đi cơ hội tốt để xử lý nợ vay, có thể ngân hàng đã để mặc cho rủi ro xảy ra đối với bên mua tài sản.

Thứ năm, có trường hợp, sau khi tài sản được xóa đăng ký thế chấp, bên bán tài sản thay đổi ý định, có hành vi cố tình trì hoãn, chây ì trong việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản; thậm chí bỏ đi khỏi nơi cư trú để trốn tránh việc thực hiện nghĩa vụ đối với bên mua tài sản.  

3. Một số khuyến nghị

Với tư cách là một công chứng viên, tác giả đưa ra một số khuyến nghị như sau:

Một là, nếu có ý định mua tài sản đang thế chấp tại ngân hàng thì bên mua tài sản không nên thỏa thuận việc mua bán TSTC theo cách thức mà tác giả đã mô tả trong vụ việc. Bởi vì, các bên sẽ không giao kết được hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản nếu tài sản bị phong tỏa hoặc bị tạm dừng giao dịch bởi quyết định của cơ quan có thẩm quyền. Thời điểm mà cơ quan có thẩm quyền áp dụng biện pháp nêu trên có thể xảy ra trong khoảng thời gian, ngay sau khi tài sản được xóa đăng ký thế chấp cho đến trước khi hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Để đảm bảo an toàn pháp lý đối với thỏa thuận xử lý TSTC trong vụ việc nêu trên, tác giả khuyến khích các bên thỏa thuận theo cách thức: Bên có tài sản ủy quyền cho ngân hàng trực tiếp bán TSTC thông qua hợp đồng ủy quyền bán TSTC hoặc ngân hàng có văn bản đồng ý để bên có tài sản tự bán TSTC. Theo phương thức này, TSTC không bắt buộc phải xóa đăng ký thế chấp trước khi thực hiện hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản theo quy định tại khoản 5 Điều 12 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường và Ngân hàng Nhà nước Việt Nam hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.  

Hai là, nếu các bên có yêu cầu công chứng thỏa thuận xử lý TSTC theo phương thức mà tác giả đã mô tả trong vụ việc, thì với trách nhiệm của mình, công chứng viên phải giải thích cho các bên hiểu rõ quyền, nghĩa vụ và lợi ích hợp pháp của các bên, hậu quả pháp lý của việc giao kết thỏa thuận xử lý TSTC để các bên cân nhắc trước khi quyết định. Mặt khác, công chứng viên tuyệt đối không hỗ trợ các bên trong việc xử lý TSTC theo cách thức soạn thảo trước hợp đồng chuyển nhượng, mua bán tài sản để bên bán và bên mua tài sản ký vào hợp đồng trước mặt công chứng viên (có thể gọi là ký chờ), tiếp theo các bên mới thực hiện thủ tục trả nợ vay, xóa đăng ký thế chấp tài sản và sau đó, công chứng viên mới công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng tài sản.

Ba là, với khả năng của mình, ngân hàng nên lựa chọn hình thức xử lý TSTC vừa phù hợp với đặc điểm, tính chất của TSTC, vừa đảm bảo hài hòa quyền, lợi ích hợp pháp của các bên, không nên vì lợi ích của mình mà ngân hàng có thể làm ngơ hoặc đẩy rủi ro có thể phát sinh từ giao dịch về phía bên mua tài sản. Nếu trường hợp này xảy ra, có thể sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến uy tín cũng như niềm tin của khách hàng đối với ngân hàng.