HoREA đề xuất cho phép chuyển nhượng nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường sau 5 năm

Hiện nay, Luật Nhà ở năm 2023 quy định trong thời hạn 5 năm kể từ khi thanh toán đủ tiền mua nhà, nếu có nhu cầu bán lại, người mua nhà ở xã hội chỉ được bán cho chủ đầu tư dự án hoặc người thuộc diện được mua nhà ở xã hội, với giá tối đa bằng giá bán trong hợp đồng với chủ đầu tư. Sau thời hạn 5 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận, người mua được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho người có nhu cầu.

Tuy nhiên, tại dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định chuyển nhượng sau 5 năm được đề xuất theo hướng chặt chẽ hơn. Theo đó, người mua đã thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận chỉ được bán lại nhà ở cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội. Như vậy, thay vì được tự do chuyển nhượng theo cơ chế thị trường như quy định hiện hành, người mua vẫn phải tìm người nhận chuyển nhượng đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội, kể cả khi đã sử dụng căn nhà trong thời gian dài.

Góp ý đối với chính sách bán lại nhà ở xã hội đã mua hoặc đã thuê mua sau thời hạn 5 năm, trước mắt, HoREA đề nghị tiếp tục duy trì quy định cho phép bán lại theo cơ chế thị trường.

Hiệp hội đề xuất áp dụng quy định tương tự điểm c khoản 1 và điểm d khoản 2 Điều 89 Luật Nhà ở năm 2023. Theo đó, sau thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua nhà ở xã hội và được cấp Giấy chứng nhận, chủ sở hữu được bán lại nhà ở theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu.

Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu. Việc bổ sung này nhằm bảo đảm tính đồng bộ với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó cho phép chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có hoặc chưa có Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, để phòng ngừa, ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách nhà ở xã hội, HoREA cho rằng cần bổ sung cơ chế kiểm soát nhằm xác định đúng đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội mới được mua, thuê mua loại hình nhà ở này. Qua đó, bảo đảm tính ổn định, liên tục của chính sách và để người mua, thuê mua nhà ở xã hội yên tâm được hưởng trọn vẹn chính sách một lần trong đời.

Bên cạnh đó, HoREA tiếp tục kiến nghị sửa đổi điểm e khoản 1 Điều 68 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), cho phép người mua nhà được bán, chuyển nhượng lại hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội cả trong và sau thời hạn 5 năm.

Theo đó, Hiệp hội đề xuất quy định: Trong thời hạn 5 năm kể từ ngày bên mua, thuê mua nhà ở xã hội đã thanh toán hoặc chưa thanh toán đủ tiền mua, thuê mua theo hợp đồng với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, nếu có nhu cầu bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng thì chỉ được thực hiện theo một trong hai phương thức.

Thứ nhất, bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Thứ hai, bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội.

Đối với trường hợp thứ hai, giá bán tối đa được xác định bằng giá bán nhà ở xã hội trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư (giá gốc), cộng với các khoản chi phí gồm: chi phí trả lãi vay tín dụng để mua nhà ở; chi phí vốn đối với số tiền ứng trước lần đầu, không vượt quá 30% giá trị hợp đồng mua, thuê mua nhà ở xã hội mà người mua phải đóng cho chủ đầu tư. Các khoản chi phí này được tính theo lãi suất tiền gửi tiết kiệm kỳ hạn 13 tháng của 4 ngân hàng thương mại cổ phần có vốn nhà nước và mức trượt giá CPI hằng năm.

Việc nộp thuế thu nhập cá nhân được thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế. Bên cạnh đó, HoREA đề nghị bổ sung điểm c (sau điểm b) khoản 3 Điều 59 dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), quy định thêm điều kiện về cư trú. Theo Hiệp hội, việc này nhằm tăng cường bộ lọc, loại bớt những trường hợp không có nhu cầu thực về nhà ở xã hội, trên cơ sở khôi phục quy định tại điểm b khoản 1 Điều 51 Luật Nhà ở năm 2014.

Đối với những người mua, thuê mua thuộc nhóm trục lợi chính sách. Đây là những trường hợp không có nhu cầu ở thực nhưng vẫn tìm cách đáp ứng các tiêu chuẩn pháp lý để được xác định là đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội. Sau khi mua, thuê mua nhà, họ chỉ tìm cách bán lại, thậm chí sẵn sàng bán hoặc chuyển nhượng hợp đồng trái quy định trong thời hạn 5 năm, hoặc bán lại, chuyển nhượng hợp đồng sau thời hạn này để hưởng chênh lệch giá. Theo HoREA, đây là nhóm đối tượng cần được kiểm soát chặt chẽ ngay từ đầu vào.

Trường hợp có đủ chứng cứ để kết luận người mua, thuê mua nhà ở xã hội không thuộc “đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội” thì kiên quyết thu hồi lại nhà ở xã hội, thậm chí thực hiện “cưỡng chế” thu hồi lại nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.