Đà Nẵng: Lãnh đạo quận buộc tháo dỡ công trình xây dựng nhỏ hơn giấy phép?

Hành trình xây dựng

Tháng 6/2018, quận Cẩm Lệ cấp phép xây dựng lần đầu cho bà Nguyễn Thanh Huyền (ngụ phường Hoà Xuân) do yêu cầu sử dụng thay đổi, ý tưởng thay đổi nên tháng 7/2018, chủ nhà có đơn xin điều chỉnh hồ sơ thiết kế đối với 5 công trình trên 5 lô đất nằm tại địa chỉ số 27 - 35 Lê Quang Định và đã được UBND quận cấp giấy phép xây dựng với nội dung điều chỉnh quy mô công trình và theo quy hoạch chi tiết 1/500 (quy hoạch nhà ở chia lô). 5 căn nhà liền kề với tổng số 34 phòng ở, dùng cho thuê kinh doanh, có 5 giấy phép độc lập.

Sau gần 1 năm xây dựng, ngày 10/5/2019, cơ sở nhà ở cho thuê White House được Phòng Tài nguyên và Môi trường quận cấp Giấy xác nhận đăng ký kế hoạch bảo vệ môi trường với nội dung là 34 phòng trọ 2 tầng (nhà ở gia đình kết hợp nhà trọ). Ngày 16/5/2019, Phòng Tài chính - Kế hoạch quận cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh số 32H8007643 với nội dung cho phép: Dịch vụ lưu trú dài hạn, cho thuê nhà (34 phòng) tại địa chỉ 27, 29, 31, 33, 35 Lê Quang Định, tổ 30, phường Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ, thành phố Đà Nẵng. Sau đó 1 ngày, cơ sở nhà trọ cho thuê White House được Chi cục Thuế quận Cẩm Lệ cấp Giấy chứng nhận đăng ký thuế.

Ngày 3/6/2019, Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng cấp 5 sổ hồng (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) cho 5 căn nhà mới xây xong. Ngày 6/6/2019, Công an quận Cẩm Lệ đã lập Biên bản kiểm tra về các điều kiện an toàn phòng cháy và chữa cháy và kết luận tất cả các mục đều đạt yêu cầu để phục vụ cho 34 phòng ở cho thuê. Bà Nguyễn Thanh Huyền đã hoàn thành nghĩa vụ nộp thuế hoàn công thi công xây dựng gần 50 triệu đồng (7/1/2019) và đóng thuế cho thuê nhà trọ (theo mức không ổn định) hàng tháng 630.000 đồng (5/7/2019).

Giấy nộp thuế của hộ kinh doanh bà Nguyễn Thanh Huyền.

Nhưng bỗng nhiên, ngày 6/7/2019 có thông tin rằng, thay vì làm 5 căn nhà liền kề, chủ hộ đã “hô biến” nơi này thành 3 khối nhà trên diện tích 5 lô đất. Khoảng cách các khối nhà theo phương ngang được chừa làm lối đi khoảng 2m. Ông Võ Thành Quý - Phó phòng Quản lý đô thị quận Cẩm Lệ khẳng định: “Đối chiếu với hồ sơ thiết kế đã cấp phép, chủ đầu tư đã xây dựng sai phép hoàn toàn từ kiến trúc bên ngoài cho đến khung kết cấu và không gian sử dụng bên trong công trình”.

Căn cứ theo quy định tại điểm d, Khoản 11, Điều 15 Nghị định 139/2017/NĐ-CP liên quan đến xử lý vi phạm trật tự xây dựng, thì trường hợp vi phạm xây dựng của bà Nguyễn Thanh Huyền phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm”.

Pháp luật qui định như thế nào?

Trên thực tế, 5 căn nhà này được xây dựng theo đúng 5 thực thể xây dựng riêng biệt gồm nhiều phòng ở cho thuê trong mỗi căn, chứ không phải như người ta nhận xét là 3 khối nhà. Cụ thể là Sở Tài nguyên và Môi trường Đà Nẵng đã đến hiện trường, đo đạc từng căn nhà và cấp sổ hồng cho từng căn riêng lẻ. 5 căn nhà này được xây cất nhỏ hơn một chút so với thiết kế ban đầu nhưng đều nằm trong phạm vi đất sở hữu của chủ hộ (không bị tranh chấp kiện tụng với các nhà lân cận).

Ví dụ: Lô đất số 01 được cấp phép xây 02 tầng, tầng 1 là 165,9 m2, tổng diện tích sàn là 368 m2, nhưng thực tế xây dựng là 346,6 m2 do giảm diện tích ban công. Lô đất số 2 được cấp phép 2 tầng, 1 tum, tầng 1 là 119 m2, tổng diện tích sàn là 260 m2, nhưng kết quả hoàn công tầng 1 là 109,5 m2, tổng diện tích sàn là 229,8 m2, không có tum… Các lô còn lại cũng tương tự như thế.

Điều mà ông Quý qui kết là “xây dựng sai phép hoàn toàn” phải chăng là vì diện tích xây dựng thực tế nhỏ hơn so với giấy phép? Theo Nghị định 139/2017/NĐ-CP thì chỉ những công trình xây nhiều tầng hơn, nới rộng hơn so với giấy phép mới bị xử lý (Theo TT03.Đ5.K4, trường hợp điều chỉnh thiết kế xây dựng mà không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định tại Điều 98 Luật Xây dựng thì không coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép được cấp theo quy định tại khoản 2, khoản 4 Điều 15 Nghị định số 139/2017/NĐ-CP).

Thiết nghĩ, trong trường hợp này, ông Quý yêu cầu phải áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả “Buộc tháo dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm” thì sẽ gây khó khăn không thể khắc phục được cho gia chủ, vì không có chỗ dôi ra để tháo dỡ (hoặc không thể xây dựng thêm cho đủ diện tích theo giấy phép được).

Trong suốt gần 1 năm xây dựng, thi công, rất nhiều cơ quan hữu quan của phường, quận, đã thường xuyên đến kiểm tra, nhắc nhở và chủ nhà đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình theo pháp luật. Không một cơ quan nào đề nghị chủ nhà phải điều chỉnh giấy phép xây dựng đúng như hiện trạng nhỏ hơn, không lập biên bản vi phạm hành chính.

Thậm chí, khi chủ nhà đề nghị công nhận sở hữu nhà trên đất với hiện trạng nhỏ hơn giấy phép xây dựng, được Văn phòng Đăng ký đất đai quận Cẩm Lệ tham mưu cho Sở Tài nguyên và Môi trường TP cấp giấy chứng nhận nhưng cũng không yêu cầu và thắc mắc gì; các loại giấy tờ, thủ tục xây dựng, kinh doanh, an toàn, PCCC, vệ sinh môi trường, ký hợp đồng thu gom rác thải đã được thực hiện đầy đủ. Nhưng không hiểu điều gì đã thúc đẩy những người có quyền cố tình làm khó cho dân?

Kết luận của Đoàn Thanh tra quận Cẩm Lệ do Chủ tịch UBND quận kí ngày 10/9/2019 nêu những vi phạm của hộ bà Huyền được xác định như sau: Thay đổi chiều cao công trình: Tại Giấy phép xây dựng số 4084, 4087, 4088, 4089: thực tế xây dựng 2 tầng nhưng giấy phép xây dựng cấp 2 tầng + tum. Xác nhận 5 công trình xây dựng đều có diện tích nhỏ hơn, thấp hơn so với giấy phép, không vi phạm địa giới ảnh hưởng đến các hộ lân cận; thay đổi khung kết cấu 5 công trình bao gồm số lượng móng và trụ, dầm và cầu thang tăng so với hồ sơ thiết kế được cấp phép.

Kết luận Thanh tra của UBND quận Cẩm Lệ.

Thực ra, trong giấy phép xây dựng không có bản vẽ thiết kế chi tiết về dầm móng, trụ, cầu thang. Thực chất đây chỉ là bản vẽ về mặt bằng, kích thước, bố trí đơn thuần như phòng ngủ, bếp, phòng thờ... để nhận biết đó là nhà ở chứ không phải nhà kho, nhà xưởng, karaoke… và để phục vụ cho công tác cấp phép và quản lý nhà nước chứ không phải là bản vẽ kiến trúc hoàn chỉnh và càng không phải là bản vẽ kết cấu. Vậy thì cơ quan quản lý dựa vào đâu để nói bà Huyền đã sai về kết cấu?

Ngoài ra, theo quy định tại TT05/2015 về quản lý chất lượng công trình và bảo hành nhà ở thì đối với loại nhà như của bà Huyền, thì bà phải tự chịu trách nhiệm về thiết kế, kết cấu và thi công chứ không phải cơ quan nhà nước. (Điều 5. Thiết kế xây dựng nhà ở. Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự thiết kế. Điều 6. Thi công xây dựng nhà ở: 1. Quản lý trong thi công xây dựng: a) Đối với nhà ở có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250m2 hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, chủ nhà được tự tổ chức thi công xây dựng và chịu trách nhiệm về an toàn xây dựng và các ảnh hưởng của việc xây dựng nhà ở đến các công trình liền kề, lân cận; Thay đổi thiết kế bên trong 5 công trình (hình thành 34 căn hộ với 34 cầu thang, 34 bếp, phòng ngủ) đã làm thay đổi công năng sử dụng, ảnh hưởng đến an toàn, phòng, chống cháy nổ; bảo vệ môi trường.

Trong thực tế, Đoàn Thanh tra đã xác nhận, hộ bà Huyền đã được cấp đầy đủ các loại giấy tờ về công năng sử dụng, PCCC, vệ sinh môi trường, an toàn… Việc hoạt động kinh doanh ngành nghề kinh doanh có điều kiện khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện kinh doanh, sử dụng nhà ở riêng lẻ vào hoạt động kinh doanh bất động sản (cho thuê nhà) đã vi phạm Khoản 3 Điều 68 Nghị định 78/2015/NĐ-CP về Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh. Tuy nhiên, thực tế thì Phòng Tài chính - Kế hoạch quận đã cấp Giấy Chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh cho 34 phòng trọ và bà Huyền đã nộp thuế đầy đủ, nghĩa là bà Huyền có quyền kinh doanh theo luật định.

Phải chăng, trong bản kết luận đã nhầm lẫn giữa khái niệm căn hộ và phòng ở cho thuê? Và hơn nữa trong Báo cáo cũng có nêu những sai phạm của các cơ quan Cấp giấy phép xây dựng, cấp Giấy xác nhận kế hoạch bảo vệ môi trường, Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh, việc kiểm tra, giám sát thi công, cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, và yêu cầu kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm của cá nhân, tổ chức.

Như vậy có thể coi bà Huyền có vi phạm trong việc xây dựng, kinh doanh hay không khi mà trách nhiệm thuộc về các cơ quan quản lý nhà nước địa phương và thành phố? Mặc dù, quận không áp dụng một hình phạt hoặc chế tài nào đối với hộ bà Nguyễn Thị Huyền, nhưng gia đình bà cũng mong muốn chính quyền và dư luận hiểu đúng bản chất sự thật, trả lại sự công bằng, chân lý cho người dân.