Một bản án, nhiều cảnh báo cho thị trường vay mua nhà

Câu chuyện ấy không chỉ dừng ở một bản án. Nó chạm đến tầng sâu nhất của thị trường tín dụng Việt Nam: niềm tin. Người vay tin vào khả năng sinh lời của dự án. Ngân hàng tin vào giá trị của tài sản bảo đảm. Nhưng khi niềm tin ấy đặt trên nền pháp lý mơ hồ, rủi ro không còn là câu chuyện của riêng ai. Nó trở thành phép thử cho toàn bộ cơ chế tín dụng – nơi pháp luật phải đứng giữa cảm xúc của lòng tin và giới hạn của công lý.

Theo Điều 108 Bộ luật Dân sự 2015, tài sản hình thành trong tương lai là tài sản chưa tồn tại tại thời điểm giao kết hợp đồng nhưng chắc chắn sẽ hình thành. Yếu tố “chắc chắn sẽ hình thành” là giới hạn pháp lý, là sợi dây giữ cho niềm tin khỏi rơi vào ảo tưởng. Một căn hộ chưa có móng, một dự án chưa được cấp phép, hay chưa đủ điều kiện huy động vốn theo tinh thần Điều 118 Luật Nhà ở 2014, đều không thể được xem là tài sản hợp pháp để thế chấp.

Dẫu vậy, trên thực tế, nhiều ngân hàng vẫn giải ngân dựa trên “quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng đặt cọc hoặc thỏa thuận mua bán” - những văn bản chưa mang giá trị pháp lý hoàn chỉnh. Khi tranh chấp xảy ra, tòa án không thể xét theo kỳ vọng, mà phải nhìn vào bản chất pháp lý tại thời điểm ký hợp đồng.

Án lệ số 43/2021/AL từng công nhận hiệu lực thế chấp với tài sản đã được cấp giấy chứng nhận dù chưa thanh toán hết tiền mua. Nhưng tình huống lần này thì ngược lại: tài sản chưa được cấp phép, chưa đủ điều kiện hình thành, chưa có cơ sở pháp lý để đảm bảo cho khoản vay. Từ logic của án lệ đó, việc tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng tín dụng không chỉ hợp lý, mà còn cho thấy sự nhất quán của tư duy pháp lý: tín dụng không thể được đặt trên nền giao dịch trái luật.

Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN (sửa đổi bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN), tổ chức tín dụng chỉ được cho vay để thực hiện các giao dịch phù hợp với quy định pháp luật. Khi khoản vay được giải ngân cho một dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn, về bản chất, ngân hàng đã bước qua ranh giới an toàn của chính mình. Khoản tiền ấy, thay vì chảy vào một giao dịch hợp pháp, có thể trở thành một phần của chuỗi rủi ro. Bởi pháp luật không đứng về phía ai, mà chỉ đứng về phía những gì được chuẩn bị kỹ lưỡng nhất.

Cũng cần nhìn rộng hơn: trong bức tranh thị trường, nhiều doanh nghiệp môi giới đang đóng vai “đa năng” - vừa giới thiệu, vừa thu tiền, thậm chí ký hợp đồng thay chủ đầu tư. Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 quy định rõ: Môi giới chỉ được làm trung gian, không được ký hợp đồng hoặc nhận tiền nếu không có ủy quyền hợp pháp. Khi môi giới vượt quyền, toàn bộ giao dịch liên quan có thể bị tuyên vô hiệu dây chuyền, người mua mất tiền, ngân hàng mất bảo đảm, chủ đầu tư mất uy tín. Một cú domino pháp lý có thể làm lung lay niềm tin của cả thị trường.

Trong vòng xoáy ấy, người mua nhà lại là bên yếu thế nhất. Họ tin rằng “ngân hàng cho vay nghĩa là dự án hợp pháp”. Nhưng ngân hàng chỉ thẩm định năng lực tài chính, không chịu trách nhiệm về pháp lý của dự án. Khi tranh chấp nổ ra, người mua thường rơi vào thế ba không: không nhà, không tiền, không bảo đảm. Họ gánh trên vai rủi ro theo kiểu “cháy nhà hai đầu”.

Từ thực tiễn này, bài học pháp lý trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết. Ngân hàng cần thẩm định chặt chẽ điều kiện pháp lý của dự án trước khi giải ngân, chỉ nhận thế chấp tài sản đủ điều kiện hình thành theo luật. Người vay phải cảnh giác với các thỏa thuận đặt cọc không có ủy quyền hợp pháp, đọc kỹ từng điều khoản về mục đích sử dụng vốn. Doanh nghiệp cần minh bạch về tư cách pháp lý, không huy động vốn khi chưa đủ điều kiện. Và cơ quan quản lý cần sớm ban hành hướng dẫn thống nhất về “quyền tài sản hình thành trong tương lai”, để tránh tình trạng mỗi nơi hiểu một cách, khiến thị trường tín dụng trở nên mong manh.

Pháp luật không cấm niềm tin, nhưng buộc niềm tin phải có giới hạn. Một nền kinh tế lành mạnh không thể vận hành bằng tín dụng cảm tính, nơi tiền đi trước, còn pháp lý chạy theo sau. Tín dụng, xét đến cùng, là sự cộng hưởng giữa niềm tin và pháp luật. Niềm tin là nền móng của tín dụng, nhưng nền móng ấy chỉ vững khi được đặt trên khung pháp luật minh bạch và nghiêm cẩn.

Bản án về tài sản hình thành trong tương lai không chỉ là câu chuyện của một ngân hàng hay một dự án, mà là phép thử cho chính nền tảng công lý của thị trường tài chính Việt Nam. Công lý không chỉ nằm trong phán quyết của tòa án, mà phải hiện hữu trong từng hợp đồng, từng chữ ký, từng khoản vay. Khi pháp lý đủ vững, niềm tin mới trở thành tài sản. Còn nếu không, nó sẽ mãi là một khoản vay rủi ro, không chỉ cho người đi vay, mà cho cả nền kinh tế.

Luật sư TRƯƠNG ANH TÚ

Chủ tịch TAT LawFirm

Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm, Ủy viên Thường vụ Trung ương Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, tài chính - ngân hàng và chính sách phát triển bền vững.