Từ 1,5km đường đến 114 lô đất sai quy hoạch: Những bài học đắt giá từ dự án BT ở Nghệ An

Từ một dự án hạ tầng có quy mô không lớn, việc khảo sát hời hợt không sát thực tế, điều chỉnh gia hạn tiến độ nhiều lần và xác định giá đất không phù hợp đã để lại những bài học đắt giá trong quản lý đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT).

Rút ngắn tuyến đường, giảm chi phí xây lắp… nhưng tổng mức đầu tư tăng mạnh

Theo Quyết định 5909/2017, UBND tỉnh Nghệ An phê duyệt tổng mức đầu tư 02 tuyến đường nội thị tại huyện Yên Thành (cũ) với chiều dài 1,51 km chỉ hơn 71 tỉ đồng.

Tuy nhiên, quá trình điều tra, khảo sát lập đề xuất dự án không chính xác, chưa sát thực tế nên phải điều chỉnh hướng tuyến số 1 tránh nghĩa trang, điều chỉnh thiết kế; trong quá trình thực hiện phát sinh đất ở phải giải phóng tăng lên 1.253,27m2.

Những thay đổi này khiến hiệu quả đầu tư của dự án bị sụt giảm, trong khi tổng mức đầu tư lên hơn 95,8 tỉ đồng (tăng 24,7 tỉ so với tổng mức đầu tư ban đầu). Nguyên nhân chủ yếu do kinh phí giải phóng mặt bằng tăng lên gần gấp 3 lần. Từ phê duyệt ban đầu 14,7 tỉ tăng lên 50,4 tỉ đồng sau điều chỉnh (có một số tồn tại trong quá trình giải phóng mặt bằng), trong khi kinh phí xây lắp giảm 5 tỉ đồng do chiều dài tuyến đường giảm gần 50m so với phê duyệt trước đó.

Quá trình triển khai dự án có sự thay đổi nhà đầu tư, trong khi phần lớn nguồn vốn thực hiện dự án là vốn huy động. Dự án được điều chỉnh tổng mức đầu tư 3 lần, phải gia hạn tiến độ 4 lần, kéo lùi thời gian hoàn thành 5 năm so với Quyết định 5909.

Công trình hiện đã hoàn thành, đưa vào sử dụng và đang được Sở Tài chính thẩm tra, phê duyệt quyết toán tổng mức đầu tư hoàn thành trên 95,8 tỉ đồng. Riêng giá trị quyết toán kinh phí xây lắp hơn 33,229 tỉ đồng, Đoàn thanh tra phát hiện sai phạm với số tiền hơn 558 triệu đồng do thi công không đúng khối lượng, thi công không phù hợp thiết kế được phê duyệt nhưng vẫn được chấp nhận đưa vào quyết toán. Số tiền nêu trên được Thanh tra tỉnh kiến nghị Sở Tài chính giảm trừ khi phê duyệt quyết toán.

Những bất thường trong thanh toán quỹ đất đối ứng

Nếu tồn tại trong quá trình xây dựng làm giảm hiệu quả đầu tư thì việc giao đất đối ứng, xác định giá đất và quản lý quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư lại đặt ra những vấn đề pháp lý đáng chú ý.

Theo Kết luận thanh tra, ngày 24/11/2021, nhà đầu tư được giao tổng diện tích 3,5 hecta đất có thu tiền sử dụng đất (Khu A được xây dựng giá 5,16 triệu đồng/m2, Khu B có giá 4,6 triệu đồng/m2). Tuy nhiên, mãi đến ngày 31/12/2022, tức sau 1 năm, UBND tỉnh Nghệ An mới phê duyệt mức giá đất ở cho dự án BT.

Thời điểm tính tiền sử dụng đất để thanh toán 2 đợt (08/3/2023 và 25/12/2023) Thanh tra tỉnh cho rằng chưa đúng quy định tại khoản 3, Điều 90 Nghị định số 35/2021/NĐ-CP của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Đầu tư theo hình thức đối tác công tư. Đồng thời việc này cũng vi phạm khoản 3 Điều 108 Luật Đất đai 2013 (thời điểm tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất); Ngoài ra, việc giao đất cho nhà đầu tư được Thanh tra kết luận không tuân thủ nguyên tắc ngang giá quy định tại khoản 2, Điều 44 Luật Quản lý tài sản công năm 2017.

Giá đất của khu đất đối ứng, cách thức sử dụng đất cũng được thanh tra chỉ ra sai phạm. Theo đó, đơn vị thẩm định giá sử dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất, tuy nhiên đơn vị này không tiến hành khảo sát giá chuyển nhượng của các sản phẩm (nhà ở, công trình) của các dự án khác có đặc điểm tương tự với dự án đầu tư đang thẩm định. Thay vào đó đơn vị này tự xây dựng một mức giá để xác định giá. Theo Thanh tra tỉnh điều này trái với khoản 3 Điều 6 Thông tư 36/2014/ BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Điều đáng nói, đơn vị tư vấn xác định giá đất trên mô hình kinh doanh, nhà đầu tư thực hiện dự án phát triển nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất (xây dựng nhà ở liền kề và biệt thự trên các lô đất theo Quy hoạch chi tiết 1/500).

Dù được Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) cho phép chuyển nhượng theo hình thức phân lô bán nền, tuy nhiên cơ quan này lại “quên” tham mưu xác định lại giá đất của khu đất thanh toán cho nhà đầu tư (giá đất đúng ra phải loại bỏ chi phí xây dựng nhà ở).

Hậu quả toàn bộ 114 thửa đất (trên diện tích 19.179,8m2) từ hình thức xây dựng nhà ở đô thị đã chuyển nhượng cho các cá nhân khác sử dụng dưới hình thức phân lô bán nền như hình thức kinh doanh bất động sản thông thường (Kết luận thanh tra không đề cập thời gian chuyển nhượng thời gian nào)

Từ những khuất tất này cùng với sai phạm trong khâu thẩm định, Thanh tra tỉnh cho rằng giá đất được xác định trên cơ sở Chứng thư số 38 ngày 09/3/2022 của Công ty CP thông tin và thẩm định giá Miền Nam chưa phản ánh đúng thực tế.

Được biết, trước đó huyện Yên Thành có Văn bản số 721/2024 đề nghị cấp trên tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư với lý do đã bỏ kinh phí cho khu đất dự kiến thanh toán dự án BT. Tuy nhiên, trên cơ sở rà soát, Thanh tra tỉnh kiến nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường tham mưu không giao cho nhà đầu tư mà “giao lại” cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật đối với phần diện tích đất gần 4,2 hecta (trong tổng số hơn 9,5 hecta đất dự kiến thanh toán) bao gồm: Hơn 1,6 hecta đã có quyết định giao đất nhưng chưa giao đất trên thực địa (trong tổng 3,5 hecta nêu trên) và hơn 2,5 hecta đất theo quy hoạch nhưng chưa có quyết định giao đất. Ngoài ra, Thanh tra tỉnh kiến nghị Sở Nông nghiệp và Môi trường tham mưu xác định lại giá đất, đúng nguyên tắc xác định giá, sát giá thị trường tại thời điểm giao đất, không để thất thoát Ngân sách Nhà nước đối với phần diện tích đất (114 lô đất) trên diện tích 1,9 hecta đất, đồng thời xác định lại giá trị quỹ đất đã thanh toán cho nhà đầu tư.

Nhìn lại toàn bộ dự án được nêu trong kết luận thanh tra có thể thấy chuỗi sai phạm kéo dài từ khâu khảo sát lập dự án, điều chỉnh thiết kế… đến việc giao đất, xác định giá đất và sử dụng quỹ đất thanh toán đối ứng. Những sai phạm được phát hiện không chỉ đặt ra vấn đề khắc phục thiệt hại về kinh tế mà cần làm sáng tỏ, xử lý nghiêm túc trách nhiệm của các bên liên quan trong từng giai đoạn thực hiện dự án.